(房地产项目管理)房地产项目总经理管理工具

来源：保捱科技网

（房地产项目管理）房地产项目总经理管理工具

项目总经理管理工具

说明及目录说明：

根据房地产企业董事长关注的核心问题，精选项目案例，包括了行业管理现状、战略规划思路与方法、企业管控模式设计、房地产企业常用流程、计划管理、成本管理、设计管理等内容，全部为真实案例，且提供了可供董事长借鉴使用的管理工具。

1. 房地产企业管控模式设计案例 2. 房地产常用流程清单 3. 项目论证管理流程 4. 项目总体计划管理流程 5. 项目计划管理作业指引 6. 项目全过程成本管理流程 7. 项目目标成本控制责任书 8. 目标成本控制责任书评审表 9. 施工图设计管理流程 10. 施工图设计任务书 11. 施工图设计文件审查要点 12. 运营顾问服务模式

房地产管控模式

设计案例

房地产常用流程清单

流程文件清单流序程序文件编号文件名称流程文件主导部门序号文件编号文件名称作业指引

主导部门号模号块 VCAN-市场研究作1 C-LZ-00业指引 1 项目拓展部土地获取作展及论-LZ-001 证流程 2 VCAN-3 C-LZ-003 可行性报告策划研编制作业指究部引开发部 2 C-LZ-00业指引项项目拓VCAN-1 目1 VCAN-B论证产VCAN-B产品定位策划流程设计部 4 VCAN-C-CH-001 产品建议书产品策2 -CH-001 编制作业指划部引 2 品策划方案及VCAN-VCAN-B3 -SJ-001 计管理1 流程施工图VCAN-室内设计、施设计管-SJ-002 理流程设计部 2 划部材料选VCAN-B5 -SJ-003 流程设计变VCAN-B6 -SJ-004 流程 4 VCAN-9 C-QQ-001 建设用地规划许可证办理作业指引建设工程规划许可证办理作业指引国有土地使用证办理作业指引前期部更管理8 C-SJ-00业指引 3 VCAN-设计评审作型定板7 C-SJ-00业指引 VCAN-景观设计作6 C-SJ-00工作业指引产品策业指引初步设5 C-SJ-00择与管理作设计公司选设4 VCAN-B3 计管理前VCAN-B前期手VCAN-续办理7 -QQ-00前期部 10 C-QQ-0管理流1 02 程 VCAN-11 C-QQ-003 4 期管理 VCAN-12 C-QQ-004 VCAN-13 C-QQ-005 VCAN-建设投资计划办理作业指引建设工程施工许可证办理作业指引管线综合设14 C-QQ-0计作业指引 06 VCAN-15 C-QQ-007 配套手VCAN-B续办理8 -QQ-00管理流2 程 VCAN-17 C-QQ-009 VCAN-18 C-QQ-010 19 VCAN-热力工程手续办理作业指引煤气工程手续办理作业指引自来水工程配套部 08 指引 16 C-QQ-0续办理作业配套部 VCAN-排水工程手续办理作业指引电力工程手C-QQ-011 VCAN-手续办理作业指引甲控、甲供作20 C-CG-0业指引 01 VCAN-直接采购作21 C-CG-0业指引 02 工程支持部材料研究作工程部 22 管理流1 03 程 VCAN-供方评估作23 C-CG-0业指引 04 VCAN-24 C-CG-005 VCAN-设备、材料验收及保管作业指引项目目标成本编制作业成本计本管理成本部 01 VCAN-26 C-CB-0件使用作业指引划部流程成本管理软项目部 C-CG-0业指引采VCAN-B工程招VCAN-标采购9 -CG-005 购管理成项目成25 C-CB-06 本管理 1VCAN-B0 -CB-001 02 VCAN-指引动态成本管27 C-CB-0理作业指引 03 VCAN-28 C-CB-004 VCAN-29 C-CB-005 VCAN-工程扣款管30 C-CB-0理作业指引 06 VCAN-工程质量控31 C-GC-0制作业指引 01 项目部项目成本后期评估编制作业指引工程预结算工程支编制及审核持部作业指引工VCAN-BVCAN-工程管-GC-00项目部 32 理流程 1 02 VCAN-安全文明管33 C-GC-0理作业指引 03 C-GC-0制作业指引工程进度控项目部 7 程管理 11 VCAN-工程资料管34 C-GC-0理作业指引 04 VCAN-工程管理检35 C-GC-0查作业指引 05 VCAN-工程验收(备36 C-GC-0案)作业指引 06 VCAN-物业移交作37 C-GC-0业指引 07 VCAN-38 C-GC-008 VCAN-39 C-GC-009 VCAN-B1-GC-002 2 流程销售准项目部 41 10 VCAN-媒体选择及媒体资更管理工程部 40 C-GC-0更作业指引工程变VCAN-客户工程变对施工单位的检查考核指引对监理单位的检查考核指引 8 营1VCAN-B销3 -YX-001 备管理C-YX-0管理作业指源部管理

流程 01 引 VCAN-营销计划制42 C-YX-0定及实施作02 业指引 VCAN-项目标识系43 C-YX-0统建立作业03 指引 VCAN-销售案场建44 C-YX-0项目部立作业指引 04 VCAN-销售法律文45 C-YX-0件制定作业05 指引 VCAN-销售前培训46 C-YX-0作业指引 06 VCAN-商品房价格销售管47 C-YX-0制定及变更理部 07 作业指引 VCAN-销售许可证48 前期部 C-YX-0办理作业指08 VCAN-引项目开盘作49 C-YX-0业指引 09 VCAN-销售现场管50 C-YX-0理作业指引 10 项目部 VCAN-销售资源控51 C-YX-0制作业指引 11 产品销1VCAN-B售管理4 -YX-002 流程 12 VCAN-53 C-YX-013 VCAN-54 C-YX-014 VCAN-销售数据统55 C-YX-0计作业指引 15 销售管理软件使用作业指引销售合约签销售管订及变更作理部业指引项目部 52 C-YX-0织作业指引 VCAN-现场活动组VCAN-56 C-YX-016 VCAN-57 C-YX-017 VCAN-现场收款及票据管理作业指引销售回款作业指引(含全款、按揭) 结算管理部房地产证办58 C-KH-0理作业指引 01 VCAN-59 C-KH-002 客户证明文件出具作业指引前期部客VCAN-B客户关60 -KH-00系管理流程项目部 VCAN-客户入住作C-KH-0业指引 03 1 VCAN-61 C-KH-004 VCAN-客户投诉处62 C-KH-0理作业指引 05 63 VCAN-客户档案管售后接待及维修处理作业指引项目部 15 9 户服务 C-KH-006 人力资1VCAN-B源规划6 -RZ-001 流程员工招1VCAN-B募管理7 -RZ-002 流程员工试VCAN-02 65 C-RZ-001 VCAN- C-RZ-0VCAN-理作业指引外派及轮岗管理规定员工行为规范管理规定人力资源管1VCAN-B用与转66 C-RZ-0员工奖惩管理规定 03 人事行政部 VCAN-员工考勤管67 C-RZ-0理规定 04 人事行政部 8 -RZ-003 正管理流程员工调1VCAN-B职离职10 理 9 -RZ-004 审批管理流程 VCAN-2VCAN-B培训管68 0 -RZ-005 理流程 05 VCAN-2VCAN-B绩效管69 1 -RZ-006 理流程 06 C-RZ-0管理规定员工请休假C-RZ-0理规定员工出差管VCAN-员工薪资管 70 C-RZ-0理规定 07 VCAN-员工福利管 71 C-RZ-0理规定 08 VCAN-员工保险管 72 C-RZ-0理规定 09 VCAN-员工购车管 73 C-RZ-0理规定 10 VCAN-员工劳动合 74 C-RZ-0同管理规定 11 VCAN-员工档案管 75 C-RZ-0理规定 12 行文件及VCAN-公文管理规76 记录管总裁办 01 理流程 77 VCAN-档案管理规C-XZ-0定公室总裁办2VCAN-B11 政管理 2 -XZ-001 C-XZ-002 VCAN-定印鉴及证照78 2VCAN-B合同管C-XZ-0管理规定 03 VCAN-出境管理规79 C-XZ-0定 04 VCAN-固定资产管 80 C-XZ-0理规定 05 VCAN- 81 C-XZ-006 VCAN-日常行政事 82 C-XZ-0务管理规定 07 VCAN- 83 C-XZ-008 VCAN- 84 C-XZ-0管理规定图书及报刊杂志管理规定车辆及司机政部电脑网络及设备管理规定人事行3 -XZ-002 理流程 09 VCAN-资金计划管85 C-CW-0VCAN-B2付款管-CW-004 理流程 1 综合服86 C-CW-0务部参02 与付款VCAN-B2-CW-005 2 VCAN-B2-WH-006 1 理流程办公室 01 VCAN-网站信息管董事长办公室危机处董事长88 C-WH-0理规定款流程 03 VCAN-对外宣传管开发贷房地产流程 87 C-CW-0定 VCAN-财务管理规理部理部、VCAN-交际应酬费管理规定结算管结算管01 理规定划部成本计财务管理 12 企业文化 C-WH-0理规定 02 VCAN-企业内刊管13 90 C-WH-0理规定 03 VCAN-会议管理作总裁办公室 91 C-WH-0业规定 04 法律事2VCAN-B务处理7 -JC-001 流程内部监2VCAN-B察工作8 -JC-002 流程法务监察部 VCAN-外聘律师作92 C-JC-00业指引 1 审2VCAN-B内部审资产审计工作9 -JC-003 计部流程 VCAN-93 C-JC-002 VCAN-商品房余房管理作业指引资产审计部旧房资产管14 计监察房屋资3VCAN-B产管理0 -JC-004 流程资产审计部投资性3VCAN-B资产管1 -JC-005 理流程 VCAN-3VCAN-B计划管95 C-JH-002 -JH-001 理流程 3 94 C-JC-00理作业指引年度计划编制作业指引经营计1 VCAN-月度计划管96 C-JH-00理作业指引 2 经营计划部计划管理 3VCAN-B划管理3 -JH-002 流程项目计15 划部 VCAN- 97 C-JH-003 VCAN-3VCAN-B目标管项目专项计划编制作业指引内部工作质总裁办98 C-TX-00量检查作业4 -TX-001 理流程 1 顾客满3VCAN-B意度管5 -TX-002 理流程内部审3VCAN-B核管理指引公室体系维6 -TX-003 流程总裁办不合格3VCAN-B管理流程纠正措施与预3VCAN-B防措施8 -TX-005 管理流程 3VCAN-B管理评 9 -TX-006 审流程公室 16 护 7 -TX-004 备注

本流程管理文件体系共有流程文件39，作业指引98个。项目论证管理流程

流程概况

流程说明

为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前对其流程目的可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性，提高投资收益。项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险。房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。 1．土地储备——为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为； 2．投资机会研究——包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等； 3．可行性研究——就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据；流程内部客户流程外部客户流程参与部门上游流程名称投资委员会国土规划局见下表下游流程名称项目策划管理流程子流程名称流程风险流程范围流程名词定义流程开始节点流程关键点流程结束节点流程关键点说明流程备注流程支持性文件流程参与部门

管理运营产品内控投董资事委会员会董事长总裁招投标委员会总裁办公会联签委员会常务副总裁总裁办主任人力资源总监︵常务副总裁︶投资发展部财务总监成本总监成本管理部营销总监市场策划部技术总监客户服务部技术管理部工程副总裁项目管理部项目管理部审计副总裁项目管理部风险管理部安全保卫部︵通用︶参- ★ ☆ - ☆ - ☆ ○ - - ● ○ ○ ○ ○ - - - - - - - - - - 与备注符号说明：●主导；○配合；☆审核；★批准 / A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 人总总力裁务资办部源部财务管理部销售管理部招标合约部物业公司︵各部门︶ B A C 2. 流程图

部门职责

3.1. 投资发展部

3.1.1. 根据《投资机会研究作业指引》，牵头组织相关部门（技术管理部、市场

策划部、成本管理部等）专业人员进行投资机会研究，编制《意向项目投资机会调研表》；

3.1.2. 根据《可行性研究报告编制作业指引》组织相关专业人员编制完成《初步

可行性研究报告》、《可行性研究报告》；

3.1.3. 向财务管理部提出初步的现金流量预测表和项目资金解决方案； 3.1.4. 项目合同条款谈判和合同风险控制工作； 3.2. 投资发展部分管领导

3.2.1. 签署《初步可行性研究报告》、《可行性研究报告》，并对报告的真实性、

全面性、可执行性负责；

3.2.2. 对项目获取方式、法律风险等负有引导、规范、建议和审核的责任； 3.3. 技术管理部

3.3.1. 对产品定位、规划设计方案、设计周期等负有引导、规范、建议和审核的

责任。

3.4. 市场策划部

3.4.1. 对客户土地属性需求分析、竞品客户及产品分析、客户初步定位、项目产

品配比分析、项目客户定位等负有引导、规范、建议和审核的责任；

3.4.2. 对产品定价依据和价格预期值以及销售周期安排等负有引导、规范、建议

和审核的责任。

3.5. 成本管理部

3.5.1. 对土地价款的分配、工程成本等负有引导、规范、建议和审核的责任。 3.6. 财务管理部

3.6.1. 对期间费用和规费等负有引导、规范、建议和审核的责任。 3.6.2. 负责项目运营计划、盈利指标审核、资金安全风险和税务风险控制； 3.6.3. 负责项目资金安排方案和现金流运营风险控制； 3.7. 投资委员会

3.7.1. 对《初步可行性研究报告》听证； 3.7.2. 对《可行性研究报告》听证；

工作流程

4.1. 投资机会研究——编制《意向项目投资机会调研表》

4.1.1. 投资发展部的负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总

结等。

1）公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得出让土地信

息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；

2）其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等； 3）其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧

城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。

4.1.2. 投资发展部的根据对土地信息的初步判断，筛选并提出重点进入地块建

议；

4.1.3. 投资发展部负责及时把握动态信息，及时收集、及时分析，定期汇总，形

成基础研究信息库，填报《意向项目投资机会调研表》；

4.1.4. 以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制土地储备计划。 4.2. 项目内部立项——依据《初步可行性研究报告》

4.2.1. 投资发展部在城市地图研究、地形地貌研究、周边环境调查的基础上，与

相关部门共同进行现场互动交流，对客户、产品、合作模式等提供出初步的建议。

4.2.2. 投资发展部组织集团高管进行现场看地，并现场听取投资发展部分管领导

汇报；

4.2.3. 集团高管初步确认投资意向后，投资发展部按要求编制《初步可行性研究

报告》；

4.2.4.《初步可行性研究报告》通过投资委员会听证，通过董事会策划后，即可

开展项目运营的前置工作；

4.3. 项目决策——依据《可行性研究报告》

4.3.1. 投资发展部组织相关部门，在经过认真科学的实地调查、城市地图分析、

环境研究、法规、客户细分、产品定位、价格预测、成本分析、税务、资金风险控制的基础上，编制《可行性研究报告》。

4.3.2.《可行性研究报告》的现金流计划和运营计划安排必须客观，保证项目获

取后能够得到优化执行。

4.3.3. 在《可行性研究报告》编制完成后的5个工作日内，由投资发展部组织

投资委员会召开项目决策会，在5个工作日内完成整个决策过程。

4.3.4. 决策原则：通过听证、分析问题、解决问题和风险控制模拟演示等程序后，

进行会议表决通过或附带条件通过或不通过；经出席会议的投资决策委员全数表决同意的，则为决策通过；

4.3.5. 属于权益类的合作项目必须在获得初步合作条件的基础上，将项目的合作

方式、合作比例、税务风险、资金安排、或有负债控制等原则性条件同时进行评审；

项目总体计划管理流程

流程概况

流程说明

明确项目运作的总体计划；通过项目总计划，使相关部门明确相关要求、按计划实施工作。适用于公司所有项目计划制定、协调的管理。见下表下游流程名称流程结束节点计划汇总发布流程关键点说明子流程名称流程备注流程支持性文件流程目的流程风险流程范围流程名词定义流程内部客户流程外部客户流程参与部门上游流程名称项目策划流程流程开始节点制订项目开发节点计划流程关键点流程参与部门

会董委长标办委副事员总委公员总/管理运营产品内控总裁办主任人力资源总监︵常务副总裁︶投资发展部财务总监成本总监成本管理部营销总监市场策划部技术总监客户服务部技术管理部工程副总裁项目管理部项目管理部审计副总裁项目管理部风险管理部安全保卫部︵通用︶人总总力裁务资办部源部 A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 参- - ★ - ☆ - - ● - - - - - - - - - - - - - - - - ○ 与备注符号说明：●主导；○配合；☆审核；★批准财务管理部销售管理部招标合约部物业公司︵各部门︶ B A C

流程图

部门职责

7.1. 总裁办

7.1.1. 负责编制《项目总体节点计划》； 7.1.2. 负责编制《项目开发作业指引》； 7.1.3. 负责组织对项目总体计划的评审发布；

7.1.4. 负责组织编制《项目总体计划》、项目各专业计划； 7.2. 项目管理部

7.2.1. 负责编制本部门的专业计划； 7.2.2. 负责提出项目计划变更申请； 7.3. 职能相关部门

7.3.1. 负责编制本部门的专业计划； 7.3.2. 负责提出项目计划变更申请； 7.4. 常务副总裁、董事长/总裁 7.4.1. 负责审批项目总体计划； 8.

工作程序

8.1. 《项目总体节点计划》编制阶段

8.1.1. 总裁办根据集团有关开发节奏要求，与公司相关部门沟通，汇总公司高层意见编制

《项目总体节点计划》，并报常务副总裁、董事长/总裁审批；

8.1.2.《项目总体节点计划》审批后，总裁办下发《项目总体节点计划》；

8.1.3. 节点里程碑包括但不限于：包括拆迁完成时间、施工图完成时间、工程招投标完成

时间、施工许可证办理时间、开工时间、±0.00完成时间、取得预售证时间、主体封顶时间、售楼环境完成时间、开盘时间、整体外排栅拆除时间、专业项目开竣工时间、竣工验收时间、入伙时间；

8.2. 《项目总体计划》编制阶段

8.2.1. 公司相关部门按《项目总体节点计划》、《专业计划编制作业指引》编制项目专业计

划；

8.2.2. 总裁办组织调整汇总编制《项目总体计划》； 8.3. 《项目总体计划》评审发布

8.3.1. 总裁办组织对《项目总体计划》进行评审；

8.3.2. 评审后，将《项目总体计划》提交常务副总裁、董事长/总裁审批； 8.3.3. 总裁办将审批后的《项目总体计划》下发各职能部门并存档备案； 8.3.4. 按《项目总体计划》实施；

8.3.5. 总裁办按《项目总体计划》进行计划控制、追踪检查和管理，并及时提出纠偏措施。 8.4. 计划变更阶段

8.4.1. 项目管理部、职能部门根据计划实施情况，提出项目计划变更申请； 8.4.2. 计划变更通过分管领导审核，提交常务副总裁、董事长/总裁审批； 8.5. 项目计划编制时间及质量要求

8.5.1.《项目总体节点计划》应当在两周内编制完成并下发； 8.5.2.《项目总体计划》应当在拿地后一个月内编制完成并下发； 9.

支持性文件

9.1. BZC-OP-JH001A《项目总体计划管理流程》 9.2. BZC-WI-JH001A《项目计划管理作业指引》 9.3. BZC-WI-JH002A《专项计划编制作业指引》 9.4. BZC-WI-JH003A《危机管理作业指引》 9.5. BZC-模板-JH001A《项目总体节点计划》 9.6. BZC-模板-JH002A《项目总体计划》 9.7. BZC-模板-JH003A《项目一级二级计划》 9.8. BZC-模板-JH004A《项目计划管理评估报告》 9.9. BZC-模板-JH005A《建筑工程合理工期计算表》 10.

相关记录

20.1. BZC-WIQR-CB001A《目标成本审批表》

20.2. BZC-WIQR-CB002A《目标成本控制责任书评审表》 20.3. BZC-WIQR-CB003A《目标成本超标审批表》 20.4. BZC-WIQR-CB004A《工程预结算初审和审核意见表》 20.5. BZC-WIQR-CB005A《工程预结算复核意见表》 20.6. BZC-WIQR-CB006A《施工指令单》 20.7. BZC-WIQR-CB007A《工程变更签证结算书》 20.8. BZC-WIQR-CB008A《工程变更签证审批表》 20.9. BZC-WIQR-CB009A《合同款支付申请表》 20.10. BZC-WIQR-CB010A《合同款收款银行帐号证明》 20.11. BZC-WIQR-CB011A《合同款支付审批表》 20.12. BZC-WIQR-CB012A《工程竣工结算资料移交单》 20.13. BZC-WIQR-CB013A《工程竣工结算书》 20.14. BZC-WIQR-CB014A《工程竣工结算造价确认表》 20.15. BZC-WIQR-CB015A《工程竣工结算财务对帐单》 20.16. BZC-WIQR-CB016A《工程竣工结算成本分配表》 20.17. BZC-WIQR-CB017A《工程预结算审批表》 20.18. BZC-WIQR-CB018A《成本管理月度评估表》 20.19. BZC-WIQR-CB019A《施工指令单审批表》

项目目标成本控制责任书

编制依据及说明

按照BZC房地产有限公司经营规划和利润计划，为加强前期成本控制的力度，更好地贯彻落实项目的目标成本，成本管理部结合市场现状及项目具体情况，编制了《XX项目全期目标成本控制责任书》，编制主要依据如下： 1．项目发展部：土地出让合同； 2．项目事务部：报批报建费用明细；

3．设计管理部：实施方案设计图纸及规划指标(2007年03月10日版)； 4．工程管理部：钢筋、砼、砌体等结构指标； 5．采购管理部：招标工作；

6．**项目管理部：场地平整方案，临时设施建造标准； 7．营销管理部：营销费用计划；

8．财务管理部：资本化利息计算依据、管理费用计算依据。

本责任书已与相关部门讨论并达成一致。执行过程中，由成本管理部整体负责。各部门在控制责任成本的同时应主动向成本管理部反馈相关信息。成本管理部

2009年4月12日

一、项目开发总目标： 1. 项目概况

1)总体规划指标

 容积率: 7.00 ，绿化率: 41.4%  建筑面积： 47570 m2

其中：可售面积： 41234 m2，不可售面积： 6336m2  住宅套数：538 套  车位：577 个

 入伙日期：2008 年 11月3日 2. 经营目标

销售面积年份 2007年 2008年 (万m2) 结算面积 (万m2) 销售金额 (万元) 项目利润(万元) 净利润 (万元) 结算收入 (万元) 注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

3. 开发计划专业逻辑关系名称建筑结构类型及地上全期 A A 层数基础形式及地下室层框剪33层含2层商业 B B 数人工挖孔桩，2层地下室 C D C D 周期分析可售面积 20月 40339 初始里程考核基实际完动态调整计划准计划成时间（A-1） E E 里程碑版本号碑计划(A-0) 营销01 设计01 报建01 出图报建01 出图报建02 出图报建03 市场定位概念设计 —— 06-8-25 —— 06-8-25 06-10-20 取得《土地使用证》 06-10-20 取得《建设用地规划报建02 出图报建04 —— —— 许可证》设计02 报建03 设计03 报建04 报建05 设计04 报建06 设计05 出图报建05 出图报建06 出图报建07 出图报建08 出图报建09 出图报建10 出图报建11 出图报建12 规划设计完成规划方案通过审批单体方案完成单体方案通过审批取得专业审批意见扩初设计完成扩初设计通过审批施工报建图完成取得《建设工程规划06-10-10 06-10-22 —— 06-11-15 06-11-30 06-12-20 06-12-25 06-9-30 06-10-10 06-10-22 —— 06-11-15 06-11-30 06-12-20 06-12-25 06-9-30 报建07 出图报建13 许可证》完成节能审批及施工地下部分地下部分报建08 出图报建14 06-10-1 07-2-10 图审查获得《建筑工程施工报建09 出图报建15 06-10-20 06-10-20 许可证》地下部分地下部分设计06 采购01 设计07 采购02 设计08 采购04 施工00 施工01 施工02 出图施工01 出图施工02 出图施工03 出图施工04 出图施工05 出图施工06 出图施工07 出图施工08 施工销售01 桩基施工图基础施工单位确定全套施工图总包单位确定景观施工图景观施工单位确定基础施工开始基础施工完成主体结构达到正负零示范区（景观、绿化、06-12-25 06-9-25 07-2-10 06-9-25 07-4-30 07-6-10 06-12-25 07-4-10 07-5-10 06-12-25 06-9-25 07-2-10 06-9-25 07-4-30 07-6-10 06-12-25 07-4-10 07-5-10 施工03 施工销售02 07-9-20 07-9-10 管网）施工示范区（样板房）施施工04 施工销售03 07-9-20 07-9-10 工主体结构达到预售条施工05 施工销售04 07-9-20 07-9-20 件报建10 营销02 营销03 施工销售05 施工销售06 施工销售07 施工验收交付01 施工验收交付02 施工验收交取得预售许可证销售开放销售开盘主体结构封顶 07-9-27 07-9-28 07-10-1 07-9-27 07-9-15 07-10-1 施工06 07-11-5 07-11-5 施工07 外脚手架拆除 08-4-15 08-4-15 施工09 竣工资料完成 08-4-4 08-4-4 付03 施工验收交付04 施工验收交付05 报建11 竣工(质量)验收 08-5-15 08-5-15 取得《规划验收许可08-6-1 报建12 08-6-1 证》竣工备案要求的景08-5-10 施工10 施工验收交付06 施工验收交付07 施工验收交付08 施工验收交付09 施工验收交付10 施工验收交付11 施工验收交付12 施工验收交付13 施工验收交付14 施工验收交付15 施工验收交付16 08-5-10 观、绿化、管网完成竣工备案完成 08-6-20 报建13 08-6-20 施工11 外墙渗漏整改完成 —— —— 施工12 土建移交精装修完成 08-5-13 08-5-13 客服01 第一次业主开放日 08-5-23 08-5-23 客服02 模拟验收完成 08-9-3 08-9-3 客服03 第二次业主开放日 08-9-13 08-9-13 景观、绿化（水、电、08-5-10 施工13 08-5-10 煤气）全部完成产权查丈及勾线图 08-9-3 报建14 08-9-3 客服04 交付使用 08-11-3 08-11-3 报建15 大确权 08-10-3 08-10-3 客服05 施工验收交付17 施工验收交付18 日返修量低于30条 08-12-18 08-12-18 施工14 新建物业移交完成 08-10-25 08-10-25 （上表时间来自**项目里程碑开发计划）

4. 成本目标

项目目标成本确定为 95.61元/m2，按成本科目具体构成如下：

成本总额序号一二三四五六七八九费用项目土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工程费配套设施费开发间接费开发成本期间费用总成本 (万元) 可售单方成本 (元/m2) 159.30 4046.61 157.14 2976.56 355.40 214.72 57 514.09 880.78 9202.32 362.29 95.61 619.94 11742.84 1402.08 874.10 224. 2028.15 3474.77 36304.06 1429.28 37733.34 注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。

各部门责任成本汇总如下：

成本总额序号费用项目 (万元) 销售面积单方成本 (元/m2) 合计一、项目事务部 1 2 作业成本牵头控制成本二、项目发展部 1 2 作业成本牵头控制成本三、设计管理部 3 4 作业成本牵头控制成本四、工程管理部 5 6 作业成本牵头控制成本五、**项目管理部 7 8 作业成本牵头控制成本六、营销管理部 9 10 作业成本牵头控制成本七、成本管理部 29532 113.46 113.46 49.17 13.05 13.05 0 1,447.63 0 1,447.63 2763.59 113.3 2650.31 460.99 1.5 459.49 1.52 149.52 15 457.10 457.10 0 29.35 0 12,586.42 0 12,586.42 24028.02 984.93 23043.09 4008.09 13.04 3995.05 1430.38 1299.96 130.4175 3974.25 3974.25 66134.33 11 12 作业成本牵头控制成本八、采购管理部 116.9 0 247.11 0 247.11 941.56 941.56 15.9 0 28.42 0 28.42 80.5 80.5 13 14 作业成本牵头控制成本七、其他调整 15 行政管理费用 5. 成本分摊计划

成本跨期分摊表

成本科目建筑面积可售面积占地面积土地成本原鹏利账面土地成本中粮前期投入费用前期利息成本利息税开发前期准备费建筑研究用房临时围墙临时办公室前期配合费前期咨询费用 56,390,000 78,240,000 7,824,000 27,300,000 100,000 460,000 600,000 13,070,000 2,220,000 可售面积成本金额 190,739 157,072 222,000 223,004,000 80,550,000 占地面积占地面积占地面积占地面积可售面积可售面积可售面积分摊标准一期 96,368 69,042 107,400 107,885,719 38,968,784 27,280,568 37,851,243 3,785,124 11,999,8 43,956 202,196 263,733 5,744,990 975,813 二期 94,370 88,030 114,600 115,118,281 41,581,216 29,109,432 40,388,757 4,038,876 15,300,136 56,044 257,804 336,267 7,325,010 1,244,187 其他项目走帐原设计合同解约补偿园林环境费人工湿地红线外公共绿化公共配套设施中水处理系统游泳池公交车场幼儿园人防车位红线外市政配套-强电引入红线外市政配套-红线外水引入合计 10,080,000 770,000 820,000 220,000 600,000 23,206,880 600,000 1,260,000 1,005,500 1,752,380 12,485,000 可售面积可售面积可售面积可售面积可售面积可售面积可售面积可售面积可售面积 4,430,719 338,458 360,435 96,702 263,733 10,859,253 263,733 553,840 441,973 770,268 6,146,392 5,9,281 431,542 459,565 123,298 336,267 12,347,627 336,267 706,160 563,527 982,112 6,338,608 5,904,000 可售面积 2,595,135 3,308,865 200,000 274,330,880 可售面积 87,911 130,744,836 112,0 142,766,044

营销费用分期计划表

分期全期合计

销售收入（万元）

51465.400 51465.400

营销费用比例（%） 3.5％ 3.5%

营销费用（万元） 1800.97 1800.97

整体营销费用比例=营销费用总和∕销售收入总和

二、各部门作业目标

本处仅以项目发展部、成本管理部为例。

项目发展部：

一、主要作业目标：

1、严格按照土地出让合同约定控制付款节奏和金额。 2、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。

二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成

如下成本目标：

牵头控制成本：项目发展部负责组织设计管理部、工程管理部、**项目管理部、成本管理

部等部门以及营销管理部等相关部门进行控制的产品实体成本，包括内容见下表。

项目总计一、土地获得价款 1、地价 2、红线外市政设施费 3、应缴契税 4、拆迁补偿费作业量 41,234.00 41,234.00 47,570.00 单位 M2 M2 M2 单价(元) 3,871.63 3,871.63 3,355.96 总费用(万元) 备注 15,9.30 可售面积 15,9.30 可售面积 15,9.30 建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积三、控制要点：

1、充分利用公司知名度和信誉，在不违反公司原则的条件下力争各项费用的减免。 2、对大额款项争取延迟支付以降低资金成本。

重要提示：

以上牵头控制成本，归属为你部门责任成本管理范围，请努力控制在目标成本范围之内，并在保证作业目标的前提下力求降低。成本管理部是公司整体成本管理部门，参与公司各项成本决策，制定成本目标并反馈动态信息，并有责任为各部门成本管理工作提供支持，请你部门及时向成本管理部通报成本决策信息和

动态成本信息。财务管理部着重对报批报建费、管理费用等非合同性成本和资金计划等进行管理，请及时反馈和沟通。

成本管理部：

一、主要作业目标：

1、提供准确合理的项目目标成本测算；

2、按月进行动态成本评估，准确分析成本动态信息并向公司管理层和相关部门通报；

3、根据公司经营目标、项目目标成本组织实施全方位、全过程项目成本管理，对项目成本总体控制负责，结算成本不得超过目标成本±1 %(即目标成本变动率≤± 1 %）；

4、定标造价不得高于目标成本；

5、签证结算及时率与预结算计划完成率均不得小于90%； 6、工程合同结算准确率不低于99%；

7、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。

参考执行文件《目标成本实施细则》、《设计阶段成本管理工作指引》等二、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成

如下成本目标：

1.全面负责项目的目标成本：

销售面积单方成本总额序号费用项目 (万元) 成本 (元/m2) 一二三四五六七八九土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本期间费用总成本 159.30 184173671.60 619.94 7151956.26 11742.84 135472365.65 1402.08 847.10 224. 2028.15 3474.77 16175224.77 9772650.48 2594453.19 23397952.47 40086971.58 36304.06 418825246.00 1429.28 1000.57 37733.34 435314246.57

2.作业成本：成本管理部为完成成本管理而消耗的成本，是成本部独自控制的责任成本，

包括内容见下表。

项目总计一、造价咨询费用作业量 0.866806811 41234 单位 M2 元单价(元) 548795.87 11.537 总费用(万元) 47.6 47.6 备注建筑面积

注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本=单位时间成本*部门作业时间。成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。

三、控制要点：

1、做好成本信息的收集工作，用好成本软件，每月分析、发布项目动态成本信息并据以控制项目成本。

2、按《设计阶段成本管理工作指引》参与设计各阶段的优化工作，及时对设计方案进行估算，提供给设计部门和公司决策层作为决策的依据。 3、坚持工程量清单招标，减轻后期结算压力。

4、做好预结算编审交底工作，合理确定审减金额，合理确定委咨询费用。由于造价审减金额过大导致外委咨询费用的增加，应按合同约定由扣除对方违约金递减咨询费用。

重要提示：

你部作为项目成本管理的业务主管部门，负责对项目成本管理的全过程、各环节进行协调，参与各项成本决策，负责造价审核和成本结算，向公司及各部门及时、准确通报相关成本信息。

在成本决策过程中，重点配合设计管理部、**项目管理部优化设计及施工方案，配合工程管理部开展工程量清单招标工作。

你部门还应积极协助其他部门开展成本控制相关工作，提供专业支持，与财务管理部共同协作搞好成本核算工作。

目标成本控制责任书评审表

项目名称总目标成本附件 XX项目 XX万元 □目标成本控制责任书□目标成本估算表□其他《目标成本控制责任书》情况说明： □成本管理部 □同意按责任书执行；经办人：部门经理：日期： □同意；□修改意见： □成本总监签名：日期： □同意按责任书执行； □项目管理部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □招标合约部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □技术管理部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □市场策划部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □销售管理部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □客户服务部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □财务管理部 □修改意见：部门经理：日期： □同意按责任书执行； □风险管理部 □修改意见：部门经理：日期： □同意；□修改意见： □工程副总裁签名：日期： □同意；□修改意见： □技术总监签名：日期： □同意；□修改意见： □营销总监签名：日期： □同意；□修改意见： □财务总监签名：日期： □审计副总裁 □同意；□修改意见：签名：日期： □同意；□修改意见： □常务副总裁签名：日期： □同意；□修改意见： □董事长/总裁签名：日期：

注：直接签名即表示同意文件内容，签署意见表示按意见修改后同意文件内容。

施工图设计管理流程

流程概况

流程说明

流程目的规范项目施工图设计的操作流程，加强对此阶段各环节的监控，确保设计质量、进度和控制成本。施工图设计阶段的设计管理工作。施工图设计管理：从方案设计经审批通过，到施工图交付现场，并完成施工图技术交底阶段的设计管理工作；设计单位；专家委员会见下表下游流程名称施工及材料设备招标管理流程流程结束节点流程关键点说明子流程名称流程备注流程支持性文件《施工图设计任务书》流程风险流程范围流程名词定义流程内部客户流程外部客户流程参与部门上游流程名称方案设计管理流程流程开始节点流程关键点提交方案设计批文评审施工图设计任务书办理建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证施工图设计交底施工图会审流程参与部门

管理运营产品内投资委员会董事长总裁招投标委员会总裁办公会联签委员会常务副总裁总裁办主任人力资源总监总务部人力资源部3 - ︵常务副总裁︶投资发展部4 ○ 财务总监成本总监成本管理部6 ○ 营销总监市场策划部7 ○ 技术总监客户服务部9 ○ 工程副总裁招标合约部项目管理部项目管理部审计副总裁项目管理部风险管理部 / 总裁办A3 - A4 - A5 ★ A6 - A7 - 1 ○ 财务管理部5 ○ 销售管理部8 ○ 技术管理部安全保卫部 A C B 2 2 - 10 ● 11 ○ 12 ○ 13 ○ 14 ○ 15 - 1- - 符号说明：●主导；○配合；☆审核；★批准

设计周期参考数据（前提是保证设计质量）

序号设计阶段起始点结束点基准值（天） 30 （45）备注概念设计 1 概念设计概念设计评审修改项目策划报告评审通过完成概念设计概念设计评审会完成概念设计修改 15 方案设计 2 方案设计方案设计评审修改施工图设施工3 图设计计施工图设计评审修改完成概念设计修改完成方案设计 45 （60）方案设计评审会完成方案设计修改 10 完成方案设计修改完成施工图 60 施工图设计评审会完成施工图设计修改 20 总计 180（240） 1．设计招投标：多数项目采用设计招投标的形式，如采取委托设计，以招投标周期为参考。设计招投标的前段为设计与策划互动配合的时间，由公司自行设定；

2．上表的“方案设计”含规划方案设计、建筑方案设计、景观方案设计。 3．上表的“施工图设计”含建筑施工图设计、景观施工图设计。 3．“大盘”是指建筑面积25万平方米及以上的楼盘； 4．本表为日历日。

2. 流程图

3. 部门职责

3.1. 技术管理部

3.1.1. 负责收集建筑施工图设计所需资料； 3.1.2. 负责编写施工图设计任务书和组织评审； 3.1.3. 负责组织施工设计图纸内部评审工作； 3.1.4. 负责向项目管理部进行施工图设计技术交底；

3.1.5. 负责提供给市场策划部建筑平面图纸，配合完成销售平面图； 3.1.6. 负责提供施工图给成本管理部，配合成本预算； 3.1.7. 负责将定稿的施工图设计资料图纸备案。

3.1.8. 负责给排水、电信、供电、煤气的二次设计管理工作； 3.2. 成本管理部

3.2.1. 负责提出施工图限额设计指标；

3.2.2. 负责对施工图进行工程预算和对二次设计成本造价审核； 3.2.3. 负责对调整的施工图设计进行工程预算修正。 3.3. 财务管理部

3.3.1. 负责对调整后的施工图设计进行投资收益修正。 3.4. 项目管理部

3.4.1. 负责提供《详细勘察报告》；

3.4.2. 负责组织施工图会审工作，形成《施工图会审意见表》； 3.5. 投资发展部 3.5.1. 参与施工图设计评审；

3.5.2. 负责办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。 3.6. 技术总监

3.6.1. 负责审核《施工图设计任务书》、《施工图设计文件》 3.7. 总裁办公会

3.7.1. 负责审批《施工图设计任务书》

工作程序

4.1. 设计资料收集

4.1.1. 投资发展部整理规划局、消防局、环保局、人防办等关于规划、方案设计报批批文

提交技术管理部；

4.1.2. 项目管理部整理《详细勘察报告》提交技术管理部； 4.1.3. 成本管理部提交施工图设计限额指标； 4.1.4. 销售管理部提供项目补充建议； 4.1.5. 收集各专业相关资料；

1）设备：电梯、空调、强电、弱电、消防设施等； 2）结构选型； 3）外墙建材技术选型。

4.2. 技术管理部编写《施工图设计任务书》

4.2.1. 经成本管理部、项目管理部、市场策划部、销售管理部、投资发展部、物业公司评

审后报技术总监审核、总裁办公会负责审批《施工图设计任务书》。

4.3. 施工图设计

4.3.1. 技术管理部根据设计合同向设计单位提交如下资料：

1）经批准的方案设计； 2）《施工图设计任务书》 3）《详细勘察报告》；

4）用地红线图、规划设计、勘察要点、市政资料等。

5）设计单位按合同要求及相关资料完成施工图设计工作并提交整套《施工图设计文件》

4.3.2. 技术管理部在设计阶段充分与设计单位专业人员进行沟通，使设计单位按期完成施

工图设计任务。

4.4. 施工图审核

4.4.1. 设计单位提交《施工图设计文件》后，技术管理部作初步审核；

4.4.2. 技术管理部组织公司相关部门进行评审，参加部门及人员：成本管理部、项目管理

部、市场策划部、销售管理部、投资发展部、物业公司、技术总监、董事长/总裁，技术管理部填写《设计评审表》；

4.4.3. 技术管理部将评审发现的问题提交设计单位进行修改和补充；

4.4.4. 技术管理部将修改完成后的施工图送审图中心进行审查后，投资发展部并取得

审图报告，办理《建筑工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；

4.4.5. 施工图修改定稿后，技术管理部展开给排水、供电、电信、煤气的二次设计工作，

技术管理部展开二次设计工作。

4.4.6. 当施工图分“基础施工图”和“主体施工图”分期出图时，技术管理部分别按上述

流程进行组织审图。

4.5. 施工图审批

4.5.1. 技术管理部将《施工图设计文件》提交技术总监审批； 4.6. 施工图发放

4.6.1. 技术管理部将审批后的施工图设计文件盖章后下发项目管理部、成本管理部、销售

管理部（总平面部分、建筑平面）。 1）成本管理部编制施工图预算；

2）财务管理部按工程预算指标进行投资收益经济评价修正。

4.7. 施工图技术交底

4.7.1. 技术管理部组织相关部门由设计单位向项目管理部、成本管理部对施工图进行技术

交底，说明设计思路和要点并形成技术交底纪要。

4.8. 施工图会审

4.8.1. 项目管理部负责组织设计单位、施工单位、监理单位对施工图进行会审明确施工组

织要求和解答相关问题。

4.9. 施工图电子文件由技术管理部备案。

5. 支持性文件

5.1. BZC-OP-SJ001A《概念设计管理流程》 5.2. BZC-OP-SJ002A《方案设计管理流程》 5.3. BZC-OP-SJ003A《施工图设计管理流程》 5.4. BZC-OP-SJ004A《景观设计管理流程》 5.5. BZC-OP-SJ005A《材料定样设备选型管理流程》 5.6. BZC-OP-SJ006A《设计变更管理流程》 5.7. BZC-模板-SJ001A《概念设计任务书》 5.8. BZC-模板-SJ002A《设计评审系列用表》 5.9. BZC-模板-SJ003A《规划方案设计任务书》 5.10. BZC-模板-SJ004A《建筑方案设计任务书》 5.11. BZC-模板-SJ005A《方案设计文件重点问题审查表》 5.12. BZC-模板-SJ006A《施工图设计任务书》

5.13. BZC-模板-SJ007A《施工图设计文件重点问题审查表》 5.14. BZC-模板-SJ008A《施工图设计文件审查要点》 5.15. BZC-模板-SJ009A《设计顾问合同》 5.16. BZC-模板-SJ010A《设计质量手册》 5.17. BZC-模板-SJ011A《景观设计任务书》

5.18. BZC-法规-SJ001A《中华人民共和国城市规划法》 5.19. BZC-法规-SJ002A《城市规划编制办法2006》 5.20. BZC-法规-SJ003A《建设工程勘察设计管理条例》 5.21. BZC-法规-SJ004A《建设工程勘察质量管理办法》 5.22. BZC-法规-SJ005A《勘察设计注册工程师管理规定2005》

5.23. BZC-法规-SJ006A《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》 5.24. BZC-法规-SJ007A《建筑工程施工图设计文件审查暂行办法》 5.25. BZC-法规-SJ008A《实施工程建设强制性标准监督规定》

5.26. BZC-法规-SJ009A《民用建筑节能管理规定2006》 6. 相关记录

6.1. BZC-OPQR-SJ001A《设计评审表》 6.2. BZC-OPQR-SJ002A《实施户型确认表》 6.3. BZC-OPQR-SJ003A《施工图会审意见表》 6.4. BZC-OPQR-SJ004A《材料定样设备选型评审表》 6.5. BZC-OPQR-SJ005A《材料样板移交清单》 6.6. BZC-OPQR-SJ006A《设计变更审批表》

施工图设计任务书

一．项目概况二．设计依据及标准三．经济技术指标四．设计原则五．总体要求六．各专业设计要求七．建筑成本控制八．建筑设计造价概算九．设计成果及设计周期要求十．附件

本文件为XXX项目施工图设计任务书，本文件所列技术经济指标及要求为扩初、施工图设计的基本要求。

一、项目概况 1．项目名称： 2．发展商： 3．建设地点： 4．占地面积： 5．建设内容： 6．建设周期：

二、设计依据及设计标准

1、市规划国土局方案审批意见书（附件） 2、市消防局方案审批意见书（附件） 3、市人防办建设意见征询单（附件） 4、市规划国土局扩初设计审批意见书（附件） 5、市消防局扩初设计审批意见书（附件） 6、市人防办扩初设计审批意见书（附件） 7、市其他行政部门审批意见书（附件）

8、本项目设计的技术经济指标以本任务书第三节有关规定为准

9、设计中的建筑、市政、水、电、燃气、电信等用量及标准应符合国家、建设部及市有关设计标准及规定

10、设计深度需符合国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求

及甲方的其他要求。

11、其他国家现行有关规范三、建筑技术经济指标 1．技术经济指标总用地面积：计容积率建筑面积：其中：住宅面积：配套设施面积：建筑容积率：建筑覆盖率：建筑层数：总体布局要求：机动车泊位数：其它：

2．户型配置要求（策划部提供） 3．配套设施要求四、设计原则 1．创新与特色的原则 2．细致周到的原则 3．建筑经济性原则 4．其它

五、总体设计要求 1．总体布局

1.1需按照国家日照规范要求进行日照测算（扩初设计完成）。 1.2建筑严格按照规划设计要点退红线并满足规划设计要点要求。

1.3总图中应做好消防车道及消防车等高面设计，注意人车分流；在满足规范的同时，尽量减少对环境的影响。

1.4对地形复杂的项目，需对场地的标高进行详细的设计，综合考虑各方面的因素确定场地的标高，做到经济、合理。

1.5户型设计中开窗及花园需尽量避免周围环境、景观不利因素的影响。 1.6垃圾中转站需设在小区的下风向，减少对住户的干扰。 1.7物业管理用房的设置需便于小区的管理，方便住户的使用。

1.8需对场地的排水进行综合设计，做到通畅简洁；尽量使用暗沟组织场地的排水系统，确需使用明沟时，需减少对环境的影响。

1.9对小区内综合管线进行有机的组织，小区检查井、雨水井等室外管井不允许设在环境里。尽量将检查井、雨水井、通风井等设于隐蔽处或结合景观设计巧妙处理。

1.10景观设计需密切配合建筑设计，一是有利于环境、交通、会所等整体设计，达到最佳效果；二是便于功能与标高的整体解决，减少设计上不必要的冲突和反复。

2.地下车库

2.1层高设计：综合考虑结构梁高、设备管道及建筑面层标高等因素，保证车库净高______米。

2.2车库坡道出入口高度不小于_______米。

2.3地下车库防火分区的划分除必须满足国家规范以外，尽量减少对停车位的影响。

2.4地下车库除必要的设备用房、管井、出入口、坡道、汽车通道等空间以外，其他空间尽量布置停车位，做到经济合理。

2.5需研究地下车库底板的防排水措施，做到经济合理。

2.6地下车库及人防出屋面部分采光井、疏散口等构筑物，需尽量隐蔽，并结合环境进行设计。

3．环境设计

3.1充分利用场地内现有植被，能保留的尽量保留，并进行一定的改造，使环境绿化具有天然优美的景观效果。

3.2考虑到景观中的植物元素在很长一段时间内处于生长状态，所以要求在设计中充分考虑时间的影响，兼顾近期和长期的景观效果。

3.3注意植物种类的合理搭配，包括花期、颜色、气味等，使四季都有理想的景观效果。 3.4在设计中考虑植物生长的最小土层厚度（以有关部门颁布的标准为参考）。 3.5设置不同功能性质的休憩场所，以满足不同年龄层次居民休闲和活动的要求。 3.6有特殊强化的广场式空间，以突出广场的功能性，满足高尚社区的使用和审美要求。 3.7应注意各个标高层次的景观效果，结合地形形成有各个景观主题的空间序列。 3.8在进行景观设计时，尽量将人防出口、检查井、通风井等突出地面的构筑物合理利用、巧妙装饰，以化解对整体环境的影响。

4．交通道路系统

4.1道路系统满足交通、消防等方面的要求。结合地形，合理的选择道理坡度及断面形式，减少土方量。

4.2需对小区的人行系统进行规划设计，做到简洁通畅，方便住户出入。

4.3人车分流，人行道尽量按无障碍标准规划，包括园林中的步道适当考虑无障碍设计。

4.4从地下车库可直接乘坐电梯到达各楼层，地下层的电梯厅设门禁系统。 5．智能化小区管理

5.1小区建立封闭式管理模式，小区出入口设置岗亭或门禁系统。

5.2小区按智能化标准规划，设置物业管理中心，规划设计提供有限面积的房屋。物业管理服务中心对小区进行智能化集中管理，包括设置小区火灾自动报警系统及保安监控管理中心。

6．市政综合及总图设计

6.1对分期报建开发的项目，机电及市政综合应与分期开发相协调。主要系统的变电所、分变电机房、泵房应与之配合。

6.2环保：

提供小区生活垃圾的处理设计。垃圾中转站设计考虑水、电、通风和方便装卸、易于清理等因素。

6.3管网综合：

为进行单体建筑施工图时的管网综合与小区系统衔接，规划小区公共管网相关各系统的管网综合平面图及高程图。

6.4竖向设计：

对于地形复杂的场地，凡是地形变标高处，均需要设计出图。六、各专业设计要求建筑专业要求 1．住宅单体设计

1.1结构布局合理，可适应平面布局的变化。

1.2着重研究底层大堂的结构和空间效果，提供兼顾经济性及展示、使用效果最佳的方

案。

1.3屋面和地下防水设计满足规范要求。 1.4合理组织雨水排放，雨水口尽量设于隐蔽处。 1.5每层公共部分考虑垃圾的收集储放空间。 2．单元户型设计

2.1采用分体空调的普通楼盘层高不低于2.8米，档次较高的可为______米。若采用户式集中空调层高不宜小于______米。

2.2主要功能房间开间需与户型定位相匹配，深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，布置家具的墙面直线长度不应小于3米。

2.3对于受噪音影响较大的位置，需考虑采用隔音通风窗，降低噪音的影响。厅房的地面对于中高档物业可以考虑地面隔音做法。

2.4户式集中空调需考虑主机的位置，减少噪音及散热对住户的影响。分体式空调冷凝水的排放方式根据每种户型的实际情况，综合考虑立面、室内空间的效果等因素进行设计。集中式排放方案需着重考虑冷凝水管、冷媒管对室内空间的影响。

2.5需研究室内的家俱布置方式，做到合理实用，并考虑住户使用时的灵活性。户内设备、电器装置的设置要根据家俱布置的方式进行设计，避免产生使用上的不便。

2.6厨房的各项设备布置应符合食品储藏—准备—调理—烹饪—配餐—餐桌的工艺流程，操作面应符合人体工程学原理，并依此进行详图设计。厨房内设置橱柜、调理台、洗涤池、煤气灶、冰箱、电饭煲、微波炉、洗碗机、消毒碗柜、抽油烟机、垃圾处理器等厨房设施的安装位置及电源插座位置。厨房设计必须考虑中西厨同时使用的空间布置形式。厨房采用集中竖向排烟道。厨房需设置地漏。

2.7生活阳台各种管道的布置须尽量减少对日常使用的干扰。

2.8卫生间洁具的布置应符合人体工程学原理,公用卫生间内设施包括淋浴间、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置；主人房卫生间除设置浴缸、台式洗脸盆、座便器、化妆镜、机械排风装置外，尚需根据户型定位提供其它设施。如下例：

淋浴间台式洗脸盆座便器净身器浴缸蒸汽浴 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ● ● ● ● ● ● ○ ○ ○ ○ ● ● ● 75平方米 ● 105平方米 ○ 120平方米 ○ 135平方米 ○ 150平方米 ○ 165平方米 ○ 180平方米 ○ 注：●代表设置○代表不设置

主人房卫生间设施布置需较宽裕。150、165、180平方米户型主人房卫生间淋浴设施按单人蒸汽浴设施考虑（尺寸要求：____________）

卫生间采用整体降板设计；需考虑排风扇的设置位置；需预留镜前灯电位及剃须刨插座；有淋浴的卫生间应分设两个地漏。

2.9有对视的卫生间窗需采用磨砂玻璃；卫生间立管的设置必须在保证外立面整洁的前提下，尽量设在建筑物凹角。

2.10提供各塔楼的户型分布图及详尽精确的面积计算图和分配表。 3．立面造型

3.1近人尺度范围内的立面、入口、大堂和架空层顶部等重点部位需精心设计，提供局部放大图。

3.2外立面主要材料的采用需提供多种选择建议。

3.3外立面设计需将各种材料的饰面画出详细的分割设计图,详细标注各种尺寸、颜色、材料、做法；尤其需注意转角处与不同材料交界处的细部处理。

3.4在立面如窗台、阳台等部位设计花池时，应注意尽量保证立面的清洁美观。 3.5需注意各种立管的位置，尽量设在建筑物的凹角处，必须保证立面的整洁美观。 3.6立面设计需考虑空调机的隐蔽，减少对立面的影响。

3.7对特殊部位—墙地面交接、窗台、窗顶、装饰构件、屋顶、女儿墙等节点均需提供设计详图。

4．消防及人防

按照消防及人防部门的批文及与消防及人防部门沟通所提出的意见进行修改深化设计，注意人防地面上出入口的设计应尽量减少对环境的影响。

5.公建设计要求 6．其他要求

6.1扩初设计阶段，建议建筑专业主要细部大样图均设计出图，不引用标准图集。结构专业要求（一）设计总说明

1、工程概况：建筑位置、面积、建筑总高度、层数，结构形式，结构抗震设防类别、设防烈度、抗震等级，建筑物合理使用年限，人防工程等级。

2．工程地质情况：地质概况，场地土类型、场地类别、地下水的标高及对混凝土有无侵蚀性、抗震安全性评价、基础施工要求等。场地的设计标高±0.000相当的绝对标高值与总平面图上标注的一致。

3．设计的依据：设计所遵循的规范规程、楼地面活荷载取值，若考虑人防，还应注明人防各构件等效静荷载的取值。特殊的荷载取值应有任务书，初步设计审批文件或工程设计单位正式文件的规定。

4．设计所采用的材料的品种、规格、型号、强度等级等要求。

5．分类说明建筑各分部分项的设计要点、构造及注意事项。钢筋混凝土基础、墙、柱、梁、板等构件的制作方法，如保护层厚度。钢筋弯钩要求，接头、锚固、节点构造等符合规范、规定。砖石砌体的砌筑要求、砌筑顺序、圈梁、构造柱、拉结钢筋符合规范、规定。

6．需说明施工时特别注意的地方。如基础施工的要求、转换层、超长结构、后浇带、预应力张拉、钢结构等问题。

7．对图中未交代而要在施工过程中与工艺安装、设备工种配合预埋、预留的埋件、孔洞要提出了配合施工的要求。在一定范围内的统一埋件和统一的洞口加筋正确。

8．构件代号表中的代号与详图中采用的一致。

9．对框架梁、次梁的设计说明。应注明框架的抗震等级，框架节点详图，梁、柱的钢筋锚固，其它需注明的平法图例。构件代号表中的代号与详图中采用的一致。（二）.各部分结构设计统一要求 1．基础部分

a.基础部分的设计图纸应包括基础布置平面图和基础详图。

b.基础应尽量根据地质报告采用天然基础。若在软土地区，应计算沉降量对主体结构的影响。基础所采用的混凝土强度等级应不大于C30,高层建筑的基础混凝土采用C30。有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。

c.基础的埋置深度应满足规范要求。对天然基础，基础埋深一般不小于建筑高度1/15，采用桩基时，一般不小于建筑高度的1/18。若不满足，应有抗倾覆和抗滑移的计算和措施。

1.1基础平面图

1.1.1基础平面方向、柱网、墙柱大小等与建筑一致。

1.1.2管沟穿处墙身的留洞，洞顶过梁，管沟转角处过梁，上部有墙横跨管沟处的过梁标注清楚、准确。

1.1.3各设备基础、地坑的平面尺寸，与轴线的关系要注明。在平面上、埋深标高上和房屋基础无矛盾。当埋深低于建筑物基础时，符合该处土层允许的放坡尺寸，不符合时采取相当的措施。

1.1.4当与相邻子项建筑物紧挨时，两个子项在相连处的基础在平面、埋深方面无矛盾，以及两个子项基础的相互影响的计算；当采用公共基础时，有关的轴线号、尺寸、柱墙尺寸、编号应注明、无误。

1.1.5当上部钢筋混凝土结构采用筏基、箱基时：

1.1.5.1纵横方向各墙的厚度，柱、梁尺寸，编号，与轴线关系标注齐全、准确。 1.1.5.2两个方向画出小剖面，注明标高、垫层厚度、底板厚度。

1.1.5.3底板上坑、沟的平面尺寸标注清楚，都有小剖面或另有剖面详图表示各部分的尺寸。

1.1.5.4各柱下的细部尺寸标注清楚。

1.1.5.5板厚一般不小于400mm或对照各地区的经验取值，并按抗冲切要求验算所取板厚是否合理。若抗冲切不够，可局部加厚底板。

1.1.5.6筏板的基础的钢筋间距宜为150mm。 1.1.6当为桩基时：

1.1.6.1桩的平面布置，中心尺寸，与轴线的关系，桩承台的尺寸标注齐全，符合桩基构造要求。

1.1.6.2桩端进入持力层的深度与要求符合规范和勘察资料。 1.1.6.3基岩顶面等高线与勘察资料一致。

1.1.6.4当采用标准设计的预制桩时，选用的标准图集号、桩号正确。

1.1.6.5对预制桩的单桩承载能力或打桩时的贯入度要求交代清楚。对端承灌注桩桩端进入硬持力层的最小要求交代清楚，符合规定。

1.1.7附注说明

1.1.7.1设计标高±0.000相当的绝对标高数与总平面图一致。

1.1.7.2基础持力层所在的标高，其土层性质，地下水情况，地基承载能力与勘察报告提供的一致。

1.1.7.3关于验槽，遇到特殊情况的处理交代清楚。 1.1.7.4基础材料的选用恰当。

1.1.7.5如有各工种配合施工要求的交代清楚。

1.1.7.6如有沉降观测要求时，观测的要求，测点的布置交代清楚。

1.1.7.7有施工后浇带时，后浇带的位置，后浇的时间，施工要求，混凝土的质量交代清楚。

1.1.7.8有关桩基的设计要求都应详细注明，如护壁构造、最后三阵每阵贯入度、桩端扩大头等。

1.2基础详图

1.2.1钢筋混凝土筏基、箱基

1.2.1.1筏基底板，箱基底、顶板的配筋，符合有关规范规定的构造要求。

1.2.1.2底板有地坑、地沟时，两个方向的配筋都有交代，顶板有留洞时，洞口加筋符合要求。

1.2.1.3墙的剖面图中，其剖面号，剖视方向，截面尺寸与平面图一致，沿高度方向的尺寸，标高标注准确。予留插筋与上部结构一致。

1.2.1.4当不绘制墙的立面图时，墙的剖面数量是否足以表示各种不同类型墙的截面和配筋，墙中洞口加筋或上下过梁的配筋交代要清楚。

1.2.1.5当绘制墙面的立面图时，其轴线尺寸与平面图一致，高度方向尺寸，标高准确，门窗洞尺寸、标高与建筑图一致，各部分的配筋标注准确。

1.2.2桩基

1.2.3.1桩详图各部分尺寸，配筋数量与深度标注齐全，符合构造要求。 1.2.3.2桩头插入承台的深度，钢筋的锚固符合要求。 1.2.3.3承台各部分尺寸，配筋标注齐全。

1.2.3.4附注中对材料的要求，预制桩的打桩要求。灌注桩的成孔要求恰当。 2．地下室部分 2.1非人防部分

2.1.1地下室部分图纸应包括底板及其它各层结构平面图（模板图、板配筋图、梁配筋图）、墙柱定位图、外墙详图及其它构筑物详图。

2.1.2首层楼板应考虑施工堆载不小于10KN/M2。室外部分考虑覆土，也应计算抗裂。 2.1.3外墙详图上应注明外墙上的所有留洞图，并采取防水措施。

2.1.4地下室除上部结构传下来以外的构件，所采用的混凝土强度等级一般不大于C30。 2.1.5保证主要通道的净高2.2米以上，局部非主要通道的高度可适当降低，不得小于2.0米。汽车坡道入口处的的净高不小于2.2米。

2.1.6地下室混凝土的抗渗等级同基础的要求。

2.1.8底板、外墙及地下室顶板等所有迎水面的构件都必须进行抗裂计算，裂宽在

0.2mm以内，钢筋尽量采用直径小、间距密的布置，间距一般控制在150mm以下。对基础和地下室等需要防水的构件，一般不采用混凝土外加剂。根据结构特点，合理设置后浇带或膨胀带，并应有措施防治这些后浇带或膨胀带节点处的裂缝和渗漏。

2.2人防部分

若有人防要求，图纸应有人防专篇。图纸包括与人防有关的所有图纸。人防部分的图纸应包括人防布置平面图、人防顶板、底板平面图、人防口部详图、人防构件详图（人防临空墙、人防楼梯、防倒塌棚架）、人防安装配合、战时封堵等要求。

2.2.1人防的布置尽量不影响车道，少影响车位。

2.2.2人防顶板的荷载取值由规范确定，厚度一般取200mm。配筋构造为0.3%。 2.2.3底板的人防荷载分有无桩基础。有桩基础时，人防荷载和地下水不同时考虑。 2.2.4人防临空墙厚度一般取250—300mm，其它人防隔墙厚度取200—250mm。 2.2.5DN100以上的管道不应穿越人防顶板，如必须穿越时，应在穿越处做变径处理。 2.2.6排水PVC管道不得穿越人防顶板和外墙。 2.2.7结构平面图部分的要求详见地上部分。 3．地上部分

地上部分的结构体系应根据建筑的抗震类别、抗震设防烈度、建筑高度、场地条件、地基、结构材料和施工等因素，经技术、经济和使用条件综合比较确定。

住宅若采用框架异形柱结构，结构设计应严格遵循国家及地方的相关规范、规程、标准及规定。

上部结构的图纸应包括各层结构平面图（模板图、板配筋图、梁配筋图）、上部结构墙柱定位图、墙柱配筋平面图及墙留洞图、节点详图、楼梯详图等。

上部结构的混凝土强度等级应从下到上逐渐递减。梁板混凝土强度等级一般不大于

C30，自下而上部逐渐减小。转换层一般不大于C40。

3.1结构模板图

3.1.1模板图中，应有板标高、板厚度、板留洞，梁编号、尺寸、定位，梁上留洞，建筑有关的线脚，各构件的定位（阳台、窗台等）。并应与各专业对图会签，以免洞口错留或遗漏，线脚与建筑不吻合。

3.1.2板标高不同时，应用图例表示不同板的标高。阳台、雨篷挂板等的标高与建筑图是否一致。

3.1.3伸缩缝、沉降缝、抗震缝的位置、尺寸交代清楚，与基础平面图一致。 3.1.4每层冷热给水管应敷设在本层结构板保护层和找平层中。若预埋在结构板内，一般应采取措施防止裂缝出现，如加大板厚或适当增加配筋量。应使交叉层数不大于2层。

3.1.5构件布置在满足建筑要求的同时尽量使室内空间“无梁无柱”，或使主要房间不露梁露柱，提高空间利用率和美观。

3.1.6户型平面中在可能前提下客厅与餐厅做大板结构，取消二者之间的梁。 3.1.7客厅有跃层时，跃层应尽量用大板结构，以增加下层净高，减少压抑感。 3.1.8框架梁应满足梁底距本层建筑标高不小于2300。

3.1.9厨卫地坪作结构降板（一般降50）时，相应梁面一般也需作降低处理，避免梁面突出地面。但应注意梁的搁置方向。

3.1.10若卫生间下面为主要房间时，应做大降板。

3.1.11卫生间内避免有梁穿过，有梁穿过时应注意卫生器具楼面留孔与梁的关系，同时需注意给水管、排水管不发生冲突，立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。

3.1.12凸窗窗套做法为整体后浇，厚度为60。

3.1.13山墙处的空调位挑板由上一层框架梁吊下，板面低于冷凝管留洞标高。 3.1.14所有设备专业在板、梁上的留洞必须预留，不能后凿。尽量留在对结构影响最

小的地方，并且应有加强措施。相邻上下层留洞需考虑外墙面美观要求，做到水平、竖向排列整齐。

3.2结构板配筋图

3.2.1配筋图中，应有每块板的配筋。钢筋应编号。负筋应标出长度，从梁边开始标。板面标高不同时，负筋不能拉通。条件不成熟时，板筋不采用冷轧带肋钢筋。

3.2.2板跨大于3.6米时，应计算板的挠度，对此应采取相应的结构或施工措施，采用Ⅱ级钢筋配筋。

3.2.3建筑物长度较长时（大于40米），建筑物端部两跨最好通长配筋。 3.2.4计算板配筋时，边支座为简支。当相邻板跨有高差时，支座也为简支。 3.2.5屋面板或露台必须进行抗裂设计，配筋尽量采用直径小、间距密（不大于150）的布置。应有至少30%的拉通钢筋。

3.2.6首层板作为上面结构的嵌固端时，板厚不宜小于180mm，混凝土强度等级采用C30，应双层双向配筋，且每层每向的配筋不宜小于0.25%。

3.2.7板的阳角处应上下配放射状斜筋。

3.2.8板的负筋长度一般为短净跨长度的1/4（从梁边起算），但在应力集中处或端部，可适当增加负筋长度，负筋数量不增加。

3.2.9梁、板的配筋应控制在合理的范围内。 3.2.10板上开洞时，应有配筋加固措施。 3.3梁配筋图

梁配筋图中，应注明梁的断面尺寸、上下配筋、箍筋、腰筋、抗扭钢筋等。 3.3.1梁面标高不同时，应注明梁的不同标高。

3.3.2弯筋、吊筋的位置、直段长度是否已注明或有统一交代。 3.4柱配筋图

所有墙柱的布置尽量满足建筑的功能、少影响建筑的使用，并满足地下室停车的要求。 3.4.1柱纵剖面图中对柱子每层楼板面标高，高度的分段尺寸，钢筋接头位置、长度、钢筋的锚固要求，沿高度方向各区段的箍筋直径、间距、尺寸范围等标注齐全、准确。

3.4.2节点区的尺寸与柱子各方向相交梁的尺寸一致。

3.4.3柱子每层都要有相应的剖面表示截面尺寸、配筋，与平面图表示的一致，节点区的箍筋形式另有交代。

3.4.4纵向钢筋的布置符合构造要求，箍筋的形式、间距符合构造要求。 3.4.5短柱的箍筋符合构造要求。 3.4.6竖向钢筋焊接要求。

3.5剪力墙详图（包括电梯井剪力墙）

3.5.1剪力墙平面图中墙与轴线的关系、门洞、墙垛的尺寸和建筑平面一致。暗柱尺寸和暗柱详图一致，暗柱布置合理。

3.5.2剪力墙立面图中对应每层楼板面标高，高度的分段尺寸，门洞尺寸标注齐全、准确。设备预留洞（预埋管）的尺寸，标高和设备提供的资料一致，不得后凿。

3.5.3墙体的厚度满足构造要求和轴压比的要求即可。一般二十几层的建筑200厚即可。如果墙体厚度超过200，上下可实行变厚度。分布筋应双排布置，厚度大于500时，一般应配三排筋。拉结筋间距不大于600。底部加强区的分布筋和拉结筋适当加大。

3.5.4剪力墙纵横向钢筋的布置符合构造要求。（横向筋伸入暗柱的形式）变截面处的钢筋的锚固、搭接交代清楚，符合构造要求。

3.5.5抗震墙的边缘构件应分构造边缘构件和约束边缘构件。配筋若非计算要求，满足规范的最小要求即可。

3.5.6短肢剪力墙（长度为5—8倍的墙厚）的抗震等级应提高一级采用。

3.5.7若抗震墙的长度不大于3倍墙厚，应按柱的要求进行设计。 3.5.8顶层连梁的纵向钢筋的锚固范围内应设置箍筋。

3.5.9连梁超筋时，刚度应折减。应按最大的受弯承载力来配置抗剪钢筋。

3.5.10所有连梁和框支梁均必须满足剪压比的要求。其余连梁的配筋若非计算要求，按最小配筋率配置即可。

3.5.11当剪力墙上开洞，暗柱错开上下对不齐时，墙体削弱部位要有加强措施，预留洞、预留管处要有暗柱或钢筋加强或已在总说明中说明。

3.6转换层

3.6.1如果上下有转换时，框支墙的厚度应不小于上部墙体厚度的2倍。框支梁的宽度应不小于2倍的上部墙体厚度。框支梁的高跨比应根据框支梁的形式确定。一般取1/6，当墙体开洞在梁的跨中或上部墙体不开洞，框支梁的高跨比还可以减小。

3.6.2框支层的楼板一般取180mm厚，除阳台外，不降板，配筋双层双向大于0.3%。 3.6.3对框支梁，应采取措施防止或减少裂缝的开展，腰筋一般在在底部的1/2梁高范围内，采用Φ18@200，在顶部的1/2梁高范围内，采用Φ18@150。混凝土强度一般不宜大于C40。

(三)配合要求

1.在结构计算工作完成后应向业主提交以下计算成果：结构计算总信息；每层结构计算简图；每层荷载图；每层梁墙柱配筋简图；每层板配筋简图；柱底内力图（提供Nmax和D+L两种工况）。

2.结构施工图正式出图前和出图后向业主提交两次相应图纸电子文件。注：其他要求及做法应满足国家及地方有关规范、规定、要求。给排水专业要求 1、给水系统

1.1分别从__路及__路市政供水干管引二条DN200给水管，在小区内成环状布置，环状管网上须设置合理的阀门，以保证维修时供水的安全，环状管网上按消防要求设置地上式室外消火栓。

1.2地下室设水池和泵房，采用生活消防合用水池。消防泵房设直接通往室外出口，泵房内电控设备设电控小间集中设置，电控小间地面高出泵房150－200mm。水池溢流在采取卫生措施后直接排至小区雨水管系，同时，水池溢流应有信息反馈至管理用房。水池内考虑导流墙等防水质变坏措施，泵房内设水池液位显示装置。泵房内设置集中试水管路并接至水池，该管路上应设压力表和阀门，供各水泵日常试验和检查使用，水池无水时应有信号反馈至泵房，使水泵无法启动。

1.3小区内小高层住宅三层及三层以下由市政供水，小高层住宅三层以上及高层住宅按高、中、低三个区分别设变频供水系统。

1.4设管道直饮水系统和净化站，直饮水由变频调速设备及管道送入各户厨房，提供饮用烹饪用水，直饮水处理工艺考虑采用超滤或纳滤系统，并保证水质有较好的口感和持久的消毒性。要保持小区干管和塔楼立管内的直饮水不断循环，以保证其水质。

1.5按给水分质各自水表，高层生活水表每层集中设置在管道井内，管道直饮水立管及水表设于每户厨房边阳台上，所有的直饮水水表考虑采用远传抄表系统并设抄表间。

1.6每户热水由各户燃气热水器供应，热水供应范围为厨房洗菜盆、洗脸盆、沐浴盆、浴缸。

1.7高层住宅管道井内应考虑排水措施及照明，管井的空间大小应考虑维修及抄表方便。 1.8分户给水支管的敷设应考虑维修方便及不易于被损坏。 2.排水系统

2.1采用雨、污分流排水系统，污水经化粪池后排入莲花西路市政污水干管。雨水由立

管排下后与小区雨水管汇流入___市政雨水干管（注：___雨、污水管网及检查井位置、井号、标高详见管网图）。

2.2阳台地面排水应与天面雨水管分开设置，阳台地面排水排入污水系统。 2.3在保证排水畅通的前提下，可将部分排水立管设在建筑凹槽内等隐蔽位置。 2.4高层住宅雨、污水立管设消能装置。

2.5室外雨、污水排水井盖应尽量避开绿化而布置在硬地上。 2.6排水方式在保证排水畅通的前提下，还应满足建筑美观的要求。 3.泳池及室外环境

3.1室内泳池采用燃气加热，室外泳池与室内泳池均设游泳池循环水系统与水处理机房。 3.2室内外泳池水处理系统采用二氧化氯消毒工艺。

3.3室外大面积草地设计自动喷灌设施。对于其它绿化，需每隔一定距离设置人工洒水龙头。

3.4室外绿化排水在满足美观前提下，可综合考虑多孔管与雨水暗沟等排水方式。 4.消防设计

4.1按国家有关规范和市消防局方案、扩初批文要求进行设计。 4.2在层高不足情况下，喷淋支管可以穿梁布置。

4.3住宅内消火栓箱、立管、阀门等一律暗设或在隐蔽处设置。 4.4高层住宅屋面设置高区消火栓系统稳压装置及泵房。 4.5地下车库采用水成膜泡沫喷洒灭火系统。

4.6室外消火栓与水泵结合器之间的距离应满足15—40M以内的要求。 4.7屋面消火栓管道的敷设须考虑与屋面布置整体协调，并避免穿过私家花园。 5.人防设计

按人防规范和市人防有关规定执行。 6.其他

6.1水泵房、管道直饮水净化站、泳池机房内均设可靠的地面排水措施及清洁用冲洗地面龙头。

6.2管道直饮水净化站源水进水、泳池补水、室外绿化用水均须各自设水表以计量用水量。

6.3给排水设计须满足建筑户型灵活布置要求。

6.4为方便日后施工及维修，给排水管道尽量敷设在本层内，不对下层住房产生影响，可考虑采用厨卫楼板下沉或局部下沉处理等技术措施。

6.5给排水专业各指标参数应按西安市有关规定执行。

6.6给水、消火栓立管及室内消火栓均应按规范要求考虑减压措施。暖通专业要求（一）空调与通风

1、会所及商业等配套设施进行空调系统设计；

2、冷却塔及空调机的设置位置应考虑到其噪音对环境的影响；

3、住宅进行分体壁挂或柜式分体空调设计，同时三房以上大户型增加户式空调设计，空调设计包含空调室内外机、冷媒管、冷冻水管及冷凝水管等布置；

4、住宅空调设计应考虑空调的最佳效果及设备管道对室内的影响；

5、空调室外机搁板的位置及大小、空调室内机的安装位置、冷媒管冷冻水管及冷凝水管的预留管预留洞均须根据空调机选型提交土建专业进行设计，空调室外机搁板的位置务必考虑到空调室外机的尺寸大小及安装方便；

6、空调室内机的安装位置应比室外机安装位置高，空调室外机不应重叠安装；

7、空调室外机若采用百叶或其它材料遮挡，须充分考虑空调室外机的散热问题，空调专业须将空调室外机左右前方的遮挡物的设置要求提交土建专业进行设计；

8、住宅大堂、消防控制中心、电梯机房、物业管理用房、值班室、小型商铺等根据建筑形式分别进行空调设计；

9、所有分体壁挂或柜式分体空调室内外机之间的冷媒管长度不应大于4米； 10、地下汽车库及各设备用房进行机械送排风系统设计；

11、住宅卫生间、公共卫生间、电梯机房等进行机械排风系统设计； 12、住宅厨房进行变压式排油烟系统设计； 13、公共厨房进行排油烟及通风系统设计；

14、会所等淋浴间由给排水专业进行太阳能热水系统设计；

15、发电机房必须进行环保治理设计，发电机烟气采取湿式处理，烟气须排至建筑物最高点以上；

16、进行室内泳池锅炉房设计，包含所有设备及管道系统，充分考虑锅炉烟气的排放及管路与给排水专业的接驳；

17、严格按《高层民用建筑设计防火规范》及市消防局有关规定进行防排烟系统设计； 18、建筑专业采用开窗进行自然排烟的楼梯间及前室需要考虑天井的烟囱效应及开窗位置与相邻设施的防火距离；

19、采用开窗进行自然排烟的防烟楼梯间每五层有效可开启窗面积之和必须大于五平方米，请建筑专业核实；

20、采用开窗进行自然排烟的防烟楼梯前室及消防电梯前室有效可开启窗面积必须大于二平方米，请建筑专业核实；

21、采用开窗进行自然排烟合用前室有效可开启窗面积必须大于三平方米，请建筑专

业核实；

22、按人防规范和市人防有关规定进行人防设计；

23、土建专业进行地下室各专业设备及管道综合布置设计，暖通专业配合； 24、建筑专业设计的空调室外机位应仅上下为砱板，其余面均应开敞通透，以保证空调室外机通风散热良好；

25、空调专业与其它专业之间的条件图等往来资料均须经甲方审核确认； 26、须在规定时间内向甲方提供设计计算书；

27、分批对设计文件图纸进行设计、校对及审核，分批提供给我司进行确认，以节省时间缩短设计周期；

28、初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备管道布置大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。

（二）、燃气

1、住宅进行燃气管道系统及燃气智能安全监控系统设计，燃气表、燃气调压器、燃气电动阀安装于厨房阳台墙上，报警器安装于厨房内，报警器的安装位置应考虑到橱柜的设置；

2、公共厨房进行燃气管道系统及燃气智能安全监控系统设计；

3、室外燃气管道沿外墙安装，尽量布置在建筑物凹角处，并须经建筑专业认； 4、所有燃气管道及监控系统管线穿墙孔洞须表示清楚，并提交给土建专业进行预留套管，预留套管须规整；

5、厨房燃气灶具按嵌入式考虑； 6、燃气热水器位置预留于厨房阳台墙上；

7、燃气管道接至厨房燃气灶具及燃气热水器预留位置；

8、室内泳池锅炉房进行燃气管道系统及燃气报警系统设计，燃气表、燃气调压器、燃气电动阀安装于调压室，报警器安装于锅炉房及调压室，燃气管道接至锅炉燃烧器；

9、土建专业进行室外地下综合管网的布置设计，燃气专业配合；

10、土建专业进行厨房阳台墙面各专业设备及管道的综合设计，燃气专业配合； 11、土建专业在进行厨房橱柜的设计时须考虑到对燃气报警器及燃气灶具连接软管的影响；

12、燃气专业与其它专业之间的条件图等往来资料均须经甲方审核确认； 13、须在规定时间内向甲方提供设计计算书；

14、燃气系统及设备材料的设计须按照国家有关规范及市建设局与燃气公司的有关规定进行；

15、分批对设计文件图纸进行设计、校对及审核，分批提供给我司进行确认，以节省时间缩短设计周期；

16、配合甲方进行燃气报批报建等工作；

17、初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等；

18、设计开始前须向甲方提供专业负责人、设计、校对、审核人员的名单及以上人员经市建设局确认的燃气工程设计人员执业资格证。

电气专业要求

（一）．电气工程设计项目 1.10KV供配电及10/0.4KV变电所

2.应急电源系统（采用备用发电机组作为应急电源） 3. 0.4KV电力配电系统 4.照明系统 5.防雷与接地系统 6.室外干线及照明系统 7.有线电视系统 8.电话配线系统 9.宽带网络系统 10.火灾自动报警系统

11.安防智能化系统：包括：可视对讲系统、闭路电视监控系统、门禁管理系统、防盗报警系统、停车场管理及收费系统等

12.背景音乐及公共广播系统 13.电子公告栏 14.其他

（二）．电气设计要求

1．10KV供配电及10/0.4KV变电所

1.110KV高压电源由_____路引入，高压采用环网供电方式。环网柜采用______产品。 1.2变电所应尽量靠近负荷中心设置，并考虑进出线方便，整个小区设置两个变电所。 1.3低压配电柜建议采用_____型抽屉式开关柜。框架开关采用____公司的产品。塑壳开关采用______产品。低压柜内各回路应按照使用功能的不同合理分配，各抽屉的高度应根据断路器的大小确定。

1.4低压配电柜进出线电缆采用______方式。

1.5用电负荷：

二室两厅6KW三室两厅7KW

四室两厅10KW大户型平面复式12KW

车库、裙房、会所等公共建筑的负荷按手册的推荐值计算。

1.6变配电房的门应根据设备的大小确定，并考虑设备运输的路线。

1.7配电房内的风管应综合考虑桥架、母线槽及层高的关系，合理布置，最好不要穿越配电房。

1.8变电所内的灯具不宜设置在设备的上方。 1.9户式集中空调采用 2．应急电源

2.1采用备用发电机组作为消防应急电源，发电机房的设置应综合考虑进排风方便及对建筑立面的影响。整个小区设置一个发电机房，并放置在一期工程内。发电机房应考虑排水措施。发电机房门的大小应考虑发电机组搬运情况。

2.2与发电机房内无关的风管应尽量不穿越发电机房。如必须穿越时，也应综合考虑发电机房进风、排风及层高的关系，合理布置。

2.3电气专业中各设备的容量应与水、空调专业的容量统一。 2.4住户配电箱宜将总开关设置为漏电开关。

2.5户内配线应符合最新规范的要求，特别是安全接地系统。 3．0.4KV电力配电系统

3.1由低压柜引出的线路，在地下室内采用电缆桥架敷设，在室外敷设的电缆采用铠装电缆埋地暗敷设或采用镀锌钢管保护埋地暗敷设。

3.2住户电表箱的设置，在强电竖井内每三层设置一个。强电竖井内分配至各住户的垂

直干线，可采用插接式母线槽或预制分支电缆。强电竖井内的其它电缆，采用电缆梯架或电缆桥架敷设。

3.3住户配电箱内开关采用_____公司的产品。 4．照明系统

4.1塔楼顶部设置泛光照明。

4.2公共走廊及楼梯间的照明采用人体红外感应开关控制。为满足消防要求，部分灯具的红外线感应开关应具有消防功能，在发生火警时能强制点亮。

4.3电梯前室的照明灯具应满足足够的照度，管线一次敷设到位，二次装修时不再开槽。 4.4疏散楼梯内每层设置楼层疏散指示灯（带楼层显示）。 4.5地下室车道灯采用壁灯，并结合反光标志牌（路标）使用。 5．室外干线及照明系统

5.1室外干线用的人孔井及手孔井应考虑排水措施。

5.2室外干线应根据地形高差的不同合理选用敷设方式，并预留足够的进入建筑物的孔洞。

5.3室外照明应结合园林景观来设计，并预留足够的容量。

5.4室外照明配电箱的安装位置，应根据园林景观的分区，合理设置。不同照明功能的灯具，应分不同的回路控制。灯具控制回路采用定时控制，分不同的时间段控制灯具的开关。

5.5室外照明回路应考虑使用漏电开关。 6．有线电视、电话及宽带网络系统

6.1考虑在户内设置一个弱电总箱，连通弱电竖井和户内弱电线路。

6.2弱电竖井内的设备及线路布置，应根据各个系统的情况绘出详图，避免出现线路交叉、设备布置混乱等情况。

6.3在地下室应考虑设置电话光纤机房、宽带网络机房及有线电视放大器箱的安装位置。 6.4有线电视、电话、宽带网络等的进线方向在____路__面通讯井。

6.5每户内应设有足够的电视、电话、电脑网络系统的定型接口。其中客厅、主卧室、父母房等设置电视、电话插座各一个，书房设置电视、电话及宽带网络接口各一个。卫生间设置一个电话插座。

6.6引入每户的有线电视视频线为两根，主卧室和客厅各一根。 7．火灾自动报警系统

7.1火灾自动报警系统按照国家相关规范设计。

7.2火灾报警系统产品暂按____设计，但也要考虑设计的普适性。

7.3由联动柜引出的控制线路均采用24V。24V/220V的转换继电器均在各设备箱内就地安装。

7.4火灾报警系统应考虑在火灾时控制相关灯具的开启。 8．安防智能化系统

8.1可视对讲系统：在各小区大门、各单元大门口及地下车库进入塔楼核心筒的防火门处均安装可视对讲门口机，每户户内安装可视对讲室内分机，监控中心安装管理员机，在各单元首层大堂设置对讲管理员机。所有设备均联网运行。对讲产品暂按_____设计，但要考虑系统的普适性。

8.2每户内埋设防盗报警系统用的管线。其中在主卧室、客厅设置紧急求助按钮，阳台设置被动式红外感应探头，出阳台的落地玻璃门、进户门等处安装门磁。

8.3门禁管理系统：在各小区大门、各单元大门口、由地下室车库进入各塔楼核心筒的防火门处、塔楼通向室外的疏散楼梯口等处设置门禁系统读卡机。

8.4闭路电视监控及保安系统：小区围墙处防止非法侵入采用摄象机监控与主动式红外

对射探头相结合的方式。在首层电梯大堂、电梯轿厢内均安装一台摄象机，在地下车库及小区内部分地方设置摄象机，及时监控小区内发生的紧急事件。

8.5停车场管理及收费系统均与门禁系统一致，采用一卡通非接触式IC卡。 8.6每户应设置门铃。 9．背景音乐及公共广播系统

9.1在小区内、会所等处设置扬声器，监控中心设置CD唱机、功放等设备。 9.2背景音乐设备与消防广播联网运行，平时消防广播可播放背景音乐，火灾时切换为火灾紧急广播。

10．电子公告栏

10.1在各单元首层大堂设置电子公告显示屏，并与管理中心联网，以便管理处能及时发布相关信息。

11．在室外工程中，各种管线变标高的地方应绘出详图。 12.其他未尽事宜，按照国家相关规范设计。七、建筑成本控制

1、设计内容应符合本任务书第三节有关建筑经济技术指标的规定。

2、外墙材料的选择兼顾外观效果、耐久性、维护保养和材料成本等方面的因素。 3、限额设计要求：（详附件）八、建筑设计造价概算

1．扩初设计阶段要求提供各项建造成本概算书，包括建筑材料及装修。 2．施工图设计阶段要求提供各项建造成本预算书，包括建筑材料及装修。九、设计成果及设计周期要求

项目扩初设计、施工图设计成果及深度除满足国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度

的规定〉中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求。

（一）设计成果各专业要求： 1．建筑专业 1.1总图

1.1.1总平面图1:500包括建筑布局、场地标高、道路、场地排水、竖向设计、土石方平衡等。

1.1.2各变标高处局部剖面图1:50 1.1.3管线综合图1:500 1.2住宅单体

1.2.1各层平面图1:100

1.2.2厨房、卫生间放大平面图1:50 1.2.3空中花园（两层高）放大平面图1:50 1.2.4楼梯间放大平面图1:50 1.2.5各向立面图1:100 1.2.6立面放大图1:50 1.2.7排砖图1:50

1.2.8门、窗、幕墙分割详图1:50 1.2.9幕墙构造详图1:10或更大 1.2.10特殊做法详图1:10或更大 1.2.11主要剖面图1:100

1.2.12墙身剖面详图1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。

1.3公建部分

1.3.1各层平面图1:100 1.3.2卫生间放大图1:50 1.3.3楼梯放大图1:50 1.3.4各向立面图1:100 1.3.5立面放大图1:50 1.3.6排砖图1:50

1.3.7门、窗、幕墙分割详图1:50 1.3.8幕墙构造详图1:10或更大 1.3.9特殊做法详图1:10或更大 1.3.10主要剖面图1:100

1.3.11墙身剖面详图1:20或更大，包括墙地面交接、窗台、窗顶、特殊部位构造、屋顶、女儿墙、机房等部位。

1.3.12环境构筑物平、立、剖面图及详图 1.4地下室

1.4.1各层地下室平面图 1.4.2地下室停车位布置图 1.4.3地下室防火分区、防烟分区图 1.4.4人防地下室平面图

1.4.5地下室楼梯、坡道放大图1:50 1.4.6半地下室开敞面立面图1:100

1.4.7立面放大及排砖图；特殊部位详图1:50或更大

1.4.8主要剖面图1:100

1.4.9出地下室顶板构筑物立、剖面图1:50 2．结构专业

专业的设计成果应满足国家要求的扩初设计报建要求，并应满足有关的法律、法规、规范、规程要求；

2.1.设计说明

2.2基础及结构选型经济及技术比较报告

2.3本工程设计中可采用的新材料、新工艺、新技术建议书； 2.4基础布置平面图、地下室底板平面图及地下室各层结构平面图

2.5首层结构平面图、转换层结构平面图、标准层结构平面图、屋顶结构平面图；柱和墙定位平面图

2.6结构施工图设计计算书（书面及电子文件） 3．给排水专业

3.1室外给水排水总平面图 3.2室外给排水管断面大样及高程图

3.3地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图 3.4地下车库一、二层、首层、标准层给排水消防平面图 3.5生活水池、消防水池、水泵房、卫生间管井，水箱间等大样图 3.6生活给水、污水、雨水系统图 3.7消火栓、喷淋消防系统图 4．暖通专业 4.1空调通风

初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进

行设计外，图纸须包含：图纸目录、每层平面图、剖面图、立面图、设备用房及设备大样图、管道井大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。

4.2燃气

初步设计文件包含图纸及CAD电脑光盘等，初步设计文件除须按国家及市有关规范进行设计外，图纸须包含：图纸目录、庭院管网图、每层平面图、剖面图、立面图、设备及管道大样图、系统图、流程图、图例、设备及材料表、设计说明等。

5．电气专业

电气部分设计深度：除按照国家标准要求完成所需的图纸外，还需向我方提供电气负荷计算书、强弱电竖井布置大样图、地下室干线平面图、室外干线平面图、变配电房平立剖面图等。

（二）设计周期要求

进度安排：需提交的中间过程图纸需提交的过程图

提交时间审核确认时间备注施工图设计文件审查要点

（本处仅选择结构专业部分供参考）

结构专业审查要点

序号项目强制《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002年版（具体条3.1 性条款略）文设计3.2 依据工程3.2.1 建设标准建筑抗震3.2.2 设防类别 ⑴是否正确使用岩土工程勘察报告所提供的岩土参数，是否正确采建筑用岩土工程勘察报告对基础形式、地基处理、防腐蚀措施（地下水有腐抗震3.2.3 设计⑵建筑抗震设计采用的抗震设防烈度、设计基本地震加速度和所属参数设计地震分组，是否按《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A采蚀性时）等提出的建议并采取了相应措施。筑抗震设防分类标准》GB50223-95的规定。建筑抗震设计所采用的建筑抗震设防类别，是否符合国家标准《建使用的设计规范、规程，是否适用于本工程，是否为有效版本。审查内容用；对已编制抗震设防区划的城市，是否按批准的抗震设防烈度或设计地震参数采用；对于在规范上未明确的地区，地震动参数的取值应由勘察单位依据GB50011-2001第1.0.4、1.0.5条提供。 ⑴是否正确使用岩土工程勘察报告所提供的岩土参数，是否正确釆用岩土工程勘察报告对基础形式、地基处理、防腐蚀措施（地下水有腐岩土蚀性时）等提出的建议并釆取了相应措施。工程3.2.4 勘察水设计水位和抗浮设计水位，是否符合《岩土工程勘察报告》所提水位。报告注：根据《岩土工程勘察规范》GB50021-2001第4.1.13条规定，岩土工程勘察时应提供设计所需的地下水位。结构3.3 计算书软件3.3.1 的适用性计算结构设计计算书应包括输入的结构总体计算总信息、周期、振型、书的3.3.2 完整计算；基础计算；人防计算；挡土墙计算；水池计算；楼梯计算等。性计算3.3.3 分析情况。 ⑴计算模型的建立，必要的简化计算与处理，是否符合工程的实际地震作用、位移、结构平面简图、荷载平面简图、配筋平面简图；地基⑴所使用的软件是否通过有关部门的鉴定。 ⑵计算软件的技术条件，是否符合现行工程建设标准的规定，并应阐明其特殊处理的内容和依据。 ⑵需考虑地下水位对地下建筑影响的工程，设计及计算所采用的防⑵所采用软件的计算假定和力学模型，是否符合工程实际。 ⑶复杂结构进行多遇地震作用下的内力和变形分析时，是否采用了不少于两个不同的力学模型的软件进行计算，并对其计算结果进行分析比较。 ⑷所有计算机计算结果，应经分析判断确认其合理、有效后方可用于工程设计。 ⑴结构构件是否具有足够的承载能力，是否满足《建筑结构荷载规结构范》GB50009-2001第3.2.2条、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002构件3.3.4 及节⑵结构连接节点及变截面悬臂构件各截面承载力是否满足规范、规点程的要求。着重审查设计依据条件是否正确，结构材料选用、统一构造做法、标准图选用是否正确，对涉及使用、施工等方面需作说明的问题是否已作交待。审查内容一般包括： ⑴建筑结构类型及概况，建筑结构安全等级和设计使用年限，建筑结构抗震设防分类、抗震设防烈度（设计基本地震加速度及设计地震分组）、设计3.4 总说工质量控制等级，基本雪压和基本风压，地面粗糙度，人防工程抗力等明级等。 ⑵设计±0.000标高所对应的绝对标高、持力层土层类型及承载力特征值，地下水类型及标高、防水设计水位和抗浮设计水位，场地的地震动参数，地基液化，湿陷及其他不良地质作用，地基土冻结深度等描述场地类别和钢筋混凝土结构抗震等级，地基基础设计等级，砌体结构施第3.2.3条及其它规范、规程有关承载力极限状态的设计规定。是否正确，相应的处理措施是否落实。 ⑶设计荷载，包括规范未做出具体规定的荷载均应注明使用荷载的标准值。 ⑷混凝土结构的环境类别、材料选用、强度等级、材料性能（包括钢材强屈比等性能指标）和施工质量的特别要求等。 ⑸受力钢筋混凝土保护层厚度，结构的统一做法和构造要求及标准图选用。 ⑹建筑物的耐火等级、构件耐火极限、钢结构防火、防腐蚀及施工安装要求等。 ⑺施工注意事项，如后浇带设置、封闭时间及所用材料性能、施工程序、专业配合及施工质量验收的特殊要求等。地基3.5 和基础 ⑴基础选型、埋深和布置是否合理，基础底面标高不同或局部未达基础选型3.5.1 与地基处理到勘察报告建议的持力层时结构处理措施是否得当。 ⑵人工地基的处理方案和技术要求是否合理，施工、检测及验收要求是否明确。 ⑶桩基类型选择、桩的布置、试桩要求、成桩方法、终止沉桩条件、桩的检测及桩基的施工质量验收要求是否明确。 ⑷是否要进行沉降观测，如要进行观测，沉降观测的措施是否落实，是否正确。 ⑸深基础施工中是否提出了基础施工中施工单位应注意的安全问题，基坑开挖和工程降水时有无消除对毗邻建筑物的影响及确保边坡稳定的措施。 ⑹对有液化土层的地基，是否根据建筑的抗震设防类别、地基液化等级，结合具体情况采取了相应的措施；液化土中的桩的配筋范围是否符合GB50011-2001第4.4.5条的要求。 ⑴地下室顶板和外墙计算，采用的计算简图和荷载取值（包括地下室外墙的地下水压力及地面荷载等）是否符合实际情况，计算方法是否正确；有人防地下室时，要注意审查基础结构是人防荷载控制还是建筑物的荷载控制。 ⑵存在软弱下卧层时，是否对下卧层进行了强度和变形验算。 ⑶单桩承载力的确定是否正确，群桩的承载力计算是否正确；桩身地基混凝土强度是否满足桩的承载力设计要求；当桩周土层产生的沉降超过和基3.5.2 础设⑷筏形基础的设计计算方法是否正确，见GB50007-2002第计 8.4.10~8.4.13条。 ⑸地基承载力及变形计算、桩基沉降验算、高层建筑高层部分与裙房间差异沉降控制和处理是否正确。 ⑹基础设计（包括桩基承台），除抗弯计算外，是否进行了抗冲切及抗剪切验算以及必要时的局部受压验算，见GB5007-2002第8.2.7条、8.3.1条、8.3.2条、8.5.15~8.5.20条及8.4节等。基桩的沉降时，应根据JGJ94-94第5.2.14条考虑桩侧负摩阻力。 ⑺人防地下室结构选型是否正确，设计荷载取值、计算和构造是否符合规范规定。 ⑻天然地基基础是否按《建筑抗震设计规范》GB50011-2001第4.2.2条进行抗震验算。 ⑼地下室墙的门（窗）洞口是否按计算设置了地梁；地下室设置的隔墙是否进行了计算，其计算简图、荷载取值、受力传力路径是否明确合理。混凝3.6 土结构 ⑴房屋结构的高度是否在规范、规程规定的最大适用高度以内；超限高层建筑（适用最大高度超限、适用结构类型超限及体型规则性超限的建筑）是否执行了省、自治区、直辖市建设行政主管部门在初步设计阶段的抗震设防专项审查意见。 ⑵结构平面布置是否规则，抗侧力体系布置、刚度、质量分布是否均匀对称；对平面不规则的结构（扭转不规则、凹凸不规则、楼板局部不连续等）是否采取了有效措施；不应釆用严重不规则的设计方案。 ⑶结构竖向高宽比控制、竖向抗侧力构件的连续性及载面尺寸、结构材料强度等级变化是否合理；对竖向不规则结构（侧向刚度不规则、竖向抗侧力构件不连续、楼层承载力突变、竖向局部水平外伸或内缩及出屋面的小屋等）是否采取了有效措施。结构3.6.1 布置 ⑷主楼与裙房的连接处理是否正确；结构伸缩缝、沉降缝、防震缝的设置和构造是否符合规范要求；当主楼与裙房间不设缝时是否进行了必要的计算并采取了有效措施。 ⑸转换层结构选型是否合理，转换层结构上下层楼板及抗侧力构件是否按规范要求进行了加强。 ⑹建筑及设备专业对结构的不利影响，例如建筑开角窗及设备在梁上开洞等，是否已采取可靠措施。 ⑺房屋局部采用小型钢网架、钢桁架、钢雨蓬等钢结构时，与主体结构的连接应安全可靠，结构计算、构造、加工制作及施工安装应符合规范要求。 ⑻填充墙、女儿墙和其他非结构构件及其与主体结构的连接是否符合规范的规定，是否安全可靠。 ⑼框架结构抗震设计时，不应采用部分由砌体墙承重的混合形式；框架结构中楼、电梯间及局部出屋顶的电梯机房、楼梯间、水箱间等，应采用框架承重，不得采用砌体墙承重；抗震设计时，高层框架结构不宜采用单跨框架。 ⑽框架及框架-剪力墙结构应设计成双向抗侧力体系；抗震设计时，框架-剪力墙结构两主轴方向均应布置剪力墙。 ⑾抗震设计的框架结构中，当仅布置少量钢筋混凝土剪力墙时，其设计计算和抗震构造措施应符合JGJ3-2002第6.1.7条的要求。 ⑿采用短肢剪力墙结构时，应符合JGJ3-2002第7.1.2条的规定。 ⒀框架——核心筒结构的周边柱间必须设置框架梁。 ⒁复杂高层建筑结构的适用范围、结构布置、抗震措施是否符合JGJ3-2002第10章的有关规定。 ⑴结构平面简图和荷载平面简图是否正确。 ⑵抗震设计时，地震作用计算原则是否符合规范GB50011-2001第5.1节的要求。 ⑶需进行时程分析时，岩土工程勘察报告是否提供了相关资料，地震波和加速度有效峰值等计算参数的取值是否正确。 ⑷薄弱层和薄弱部位的判别、验算及加强措施是否正确及有效。 ⑸转换层上下部结构和转换层结构的计算模型和所采用的软件是否正确；转换层上下层结构侧向刚度比是否符合规范、规程规定；转换层结构（框支梁、柱、落地剪力墙底部加强部位及转换层楼板）的截面尺结构3.6.2 计算 ⑹结构计算的分析判断：结构计算总信息参数输入是否正确，自振周期、振型、层侧向刚度比、带转换层结构的等效侧向刚度比、楼层地震剪力系数、有效质量系数等是否在工程设计的正常范围内并符合规范、规程要求；层间弹性位移（含最大位移与平均位移的比）、弹塑性变形验算时的弹塑性层间位移；首层墙、柱轴压比、混凝土强度等级及断面变化处的墙、柱轴压比、柱有效计算长度系数等是否符合规范规定。抗震设计的框架一剪力墙结构，在基本振型地震作用下，框架部分承受的地震倾覆力矩大于结构总地震倾覆力矩的50%时，其框架部分的抗震等级应按框架结构确定。寸、配筋和构造是否符合规范要求。剪力墙连梁超筋、超限是否按规范JGJ3-2002第7.2.25条的要求进行调整和处理。 ⑺预应力混凝土结构构件，是否根据使用条件进行了承载力计算及变形、抗裂、裂缝宽度、应力及端部锚固区局部承压等验算；是否按具体情况对制作、运输及安装等施工阶段进行了验算。 ⑻板柱节点的破坏往往是脆性破坏，在设计无梁楼盖板柱节点时，必须按GB50010-2002附录G进行计算，并留有必要的余地。 ⑴梁、板、柱和剪力墙的配筋应满足计算结果及规范的配筋构造要求（包括抗震设计时框架梁、柱箍筋加密等）。 ⑵框架-剪力墙结构的剪力墙，当有边框柱而无边框梁时应设暗梁，当无边框柱时还应设边缘构件。 ⑶剪力墙厚度及剪力墙和框支剪力墙底部加强部位的确定应符合规范、规程的规定。配筋⑷采用预应力结构时，应遵守有关规范的规定。 3.6.3 与 ⑸剪力墙开洞形成小墙肢按柱配筋时，其箍筋配置除符合框架构造柱的要求外，还应符合剪力墙水平筋的配筋要求。 ⑹楼面梁支承在剪力墙上时，应按JGJ3-2002节7.1.7条的要求采取措施增强剪力墙出平面的抗弯能力；应避免楼面梁垂直支承在无翼墙的剪力墙的端部。 ⑺剪力墙结构设角窗时，该处L形连梁应按双悬挑梁复核，该处墙体和楼板应专门进行加强。 ⑻受力预埋件的锚筋、预制构件和电梯机房等处的吊环，严禁使用冷加工钢筋。 ⑼跨高比≥5的连梁宜按框架梁进行设计；不宜将楼面主梁支承在剪力墙之间的连梁上。 ⑽筒体结构的内筒的抗震构造措施是否符合规范、规程的规定。 ⑾带转换层结构的转换层设置高度、落地剪力墙间距、框支柱与落地剪力墙的间距，是否符合JGJ3-2002第10.2节的有关规定。 ⑿结构伸缩缝的最大间距超过规范规定时，是否采取了减少温度作用和混凝土收缩对结构影响的可靠措施。钢筋混凝土结构构件的钢筋锚固、连接是否满足《混凝土结构设计规范》3.6.4 锚固、GB50010-2002及其它有关规范、规程关于钢筋锚固、连接的规定。连接钢筋钢筋混凝土楼盖中，当梁、板跨度较大，或楼面梁高度较小（包括混凝3.6.5 土楼和裂缝是否满足规范的要求。盖预应力混3.6.6 凝土结构耐久3.6.7 性 GB50010-2002第3.4.1条~3.4.的有关规定。《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录C的规定，并配置了足够数量的非预应力钢筋。混凝土结构的耐久性设计是否符合《混凝土结构设计规范》有抗震设防要求的工程采用部分预应力混凝土结构时，应注意是否符合《混凝土结构设计规范》GB50010-2002第11.8.3条~11.8.5条及扁梁），或悬臂构件悬臂长度较大时，除验算其承载力外，应验算其挠度多层3.7 砌体结构 ⑴墙体材料（包括±0.000以下的墙体材料）、房屋总高度、层数、层高、高宽比和横墙最大间距应符合规范要求；墙体材料还应符合工程所在地墙改的规定。 ⑵平面布置宜简单对称，应优先采用横墙承重或纵横墙共同承重方案，墙体构造应满足规范规定。 ⑶纵横墙上下应连续，传力路线应清楚；横墙较少的多层普通砖、多孔砖住宅楼的总高度和层数接近或达到《建筑抗震设计规范》GB50011—2001表7.1.2规定限值，加强措施应符合《建筑抗震设计规范》结构3.7.1 布置 ⑷楼、屋盖与墙体的连接、楼梯间墙体的拉结连接（包括出屋顶部分）、楼、屋盖圈梁和构造柱（芯柱）的布置应符合规范要求。 ⑸在抗震设防地区，楼板面有高差时，其高差不应超过一个梁高（一般不超过500mm），超过时，应将错层当两个楼层计入房屋的总层数中。 ⑹抗震设计时，不宜采用砌体墙增加局部少量钢筋混凝土墙的结构体系，如必须采用，则应双向设置，且各楼层钢筋混凝土墙所承受的水平地震剪力不宜小于该楼层地震剪力的50%，见《国家建筑标准设计图集》97G329（五）。 ⑺在抗震设防地区，多层砌体房屋墙上不应设转角窗。 3.7.2 结构⑴多层砌体房屋的抗震验算和静力计算，应按规范规定进行。 GB50011—2001第7.3.14的要求。计算 ⑵抗震设防地区的砌体结构除审查砌体抗剪强度是否满足规范要求外，还要注意审查门窗洞边形成的小墙垛承压强度是否满足规范要求。 ⑶悬挑结构构件，除进行承载力计算外，还应进行抗倾覆和砌体局部受压承载力验算。 ⑷应按规范规定验算梁端支承处砌体的局部受压承载力。 ⑸在墙体中留洞、留槽、预埋管道等使墙体削弱，必要时应验算削弱后的墙体的承载力。 ⑴圈梁、构造柱（芯柱）截面尺寸和配筋构造（包括构造柱箍筋加密、纵筋的搭接和锚固等）应满足规范要求，并在图纸上表示清楚；圈梁兼作过梁时，过梁部分的钢筋（包括箍筋）应按计算用量单独配置。 ⑵悬挑构件应采取可靠的锚固措施；现浇栏板、檐口等构件及现浇坡屋面，受力应明确，配筋应合理，锚固要可靠；女儿墙等构件选型要合理，构造措施要可靠。 ⑶按规定在梁支承处砌体中设置混凝土或钢筋混凝土垫块，当墙中3.7.3 构造设圈梁时，垫块与圈梁宜浇成整体。 ⑷对混凝土砌块墙体，如未设圈梁或混凝土垫块，在钢筋混凝土梁、板的支承面下，应按GB50003--2001第6.2.13条的规定用不低于Cb20的灌孔混凝土，将一定高度和一定长度范围内的孔灌实。 ⑸应正确选用预制构件标准图，预制构件支承部分应满足计算和构造要求。 ⑹墙梁的材料、计算和构造要求应符合规范GB50003—2001第7.3节的规定。 ⑺砌体结构是否根据《砌体结构设计规范》GB50003-2001第6.3.1—6.3.9条的规定采取了防止或减轻墙体开裂的措施。工程经验表明，砌体结构长度未超过规范规定的伸缩缝最大间距时，也应注意适当采取防止或减轻墙体开裂的措施。 ⑻后砌非承重隔墙、无法分皮错缝搭砌的砌块砌体墙，应按规范要求在水平灰缝中设置钢筋网片。 ⑼在墙体中留设槽、洞及埋设管道等使墙体削弱时，应严格遵守规范的规定，并采取相应的加强措施。底部框架3.8 砌体结构 ⑴房屋总高度、层数、层高、高宽比、材料强度等级（墙体材料及结构3.8.1 布置 ⑵房屋的纵横两个方向，层侧向刚度比应符合规范的规定。 ⑶上部砌体的开洞要求同砌体结构。 ⑴房屋的抗震计算应按规范规定的方法进行。结构3.8.2 计算按规范的规定进行调整。 ⑵底部框架砌体房屋的地震作用效应应按规范要求的方法确定，并混凝土）应符合规范规定。 ⑴砌体部分应按砌体房屋结构设计；混凝土结构部分应按混凝土房屋结构设计。 ⑵底部框架砌体房屋的钢筋混凝土部分，框架和抗震墙的抗震等级，以及相应的抗震措施应符合规范的有关要求。 3.8.3 构造 ⑶房屋的楼盖、屋盖、托墙梁和抗震墙，其截面尺寸和配筋构造要求应符合规范的规定。 ⑷房屋过渡层构造柱的设置，上部抗震墙构造柱的设置，圈梁的设置，以及相关的构造要求，应符合规范的规定。 ⑴钢结构设计图中是否注明了所采用的钢材的牌号和质量等级（必要时尚应注明钢材的力学性能和化学成分等附加保证项目）、连接材料型号，以及所要求的焊缝质量等级，是否注明了钢结构的耐火等级、除锈等级及涂装要求。 ⑵采用的钢材和连接材料的强度设计值是否符合规范规定。 ⑶结构构件或连接计算时，单面连接的单角钢及施工条件较差的高普通空安装焊缝，是否按规范要求将强度设计值乘了相应的折减系数，见《钢3.9 钢结结构设计规范》GBJ17-88第3.2.2条。构 ⑷在建筑物的每一个温度区段内，是否按规范GBJ17-88第8.1.4条的要求设立了的空间稳定支撑系统。 ⑸拉弯构件和压弯构件，除强度计算外，还应进行平面内和平面外的稳定性计算。 ⑹柱脚设计时，不得用柱脚锚栓来承受柱脚底部的水平反力，见GBJ17-88第8.4.14条。 ⑺柱脚锚栓埋置在基础中的深度，是否符合规范GBJ17-88第8.4.15条的要求。 ⑻构件拼接时，拼接设计弯矩的取值是否符合规范GBJ17-88第9.3.4条的要求。 ⑼受弯构件设计时，除强度计算外，还应进行局部稳定和整体稳定计算，以及挠度计算，并满足规范的相关规定和构造。 ⑽受压构件（轴心受压构件和压弯构件）的局部稳定应符合GBJ17-88第五章第四节的规定。 ⑾钢管构件应注意钢管外径与壁厚之比及钢管节点的构造是否符合规范GBJ17-88第10.0.2条、10.0.3条的要求。 ⑿钢管结构主管与支管的连接焊缝设计计算和构造要求应符合规范GBJ17-88第10.0.5~10.0.7条的规定。 ⒀钢构件的焊接连接设计中，应注意角焊缝的焊脚尺寸和板件厚度的关系、焊缝长度及节点板的设计计算和构造是否符合规范要求。 ⒁钢构件的螺栓连接设计中，除节点板设计外，应注意螺栓的最大、最小容许间距（中心间距、边距和施工安装净距）是否符合规范要求。 ⒂钢结构（包括薄壁型钢结构、网架结构和高层建筑钢结构等）施工详图是否满足钢结构设计制图深度的要求；如为设计图，则其深度应达到编制施工详图的条件，除设计总说明、布置图、构件截面、节点及构造做法等图外，还应提供必要的受力构件的内力设计值。不应在结构设计中釆用机动体系。 3.13 其它运营顾问模式介绍

一、前言

我们的宗旨：做精做细每个开发环节，提供全方位的市场最前沿的操作方式，弥补城市系统化差异（高水平人才不可得），给二三线城市开发商、投资商带去专业化全程服务。

一线专家团队创造每个环节的价值点的同时对每个环节的风险点进行控制，使项目整体风险降至最低。通过房地产产业链上下游资源的整合和专业化管理，规模化发展，降低产业协作成本，从而创造价值。既避免了人力、物力等资源浪费，又以科学的方式缩短运作时间，从而实现了利益的最大化创造，最终取得项目收益的最大化。

二、项目开发关键节点操作思路（一）项目论证

通过宏观经济指标监控与分析、微观房地产市场分析（细分市场和区域市场）和细分\\区域市场的客户研究，对项目的区位价值、地块的开发价值进行评估，在此基础上进行项目发展模式选择（细分市场的缺口分析、方案指标的比选），结合考虑自身的开发能力和资源，选择一种开发模式,进行目标客户定位，给出初步的产品解决方案，依据产品解决方案进行概念草案设计，依据草案进行成本估算和经济测算、敏感性分析，给出分期开发建议和推盘策略，并从公司管理角度提出项目发展建议（组织、人力资源配置、项目管控方式等）。

（二）项目策划

准确的市场定位和产品策划为项目的设计过程提供清晰的指引，保证项目设计过程完

整、准确地依据项目条件和环境执行。成熟的产品策划会结合地块经济技术指标来策划，规划和定义产品，进行产品的成本价值的分析，制定市场和成本目标，清晰地引导设计过程按照既定的市场、成本目标完成，让设计师在既定的目标的基础上发挥设计的创造力，优化和提升产品的独特性。项目策划的目的就是聚焦市场，清晰设计要求，避免项目的发展被规划设计过程中设计师的创造力和艺术性过分左右，将设计过程规范在项目目标的轨道上。

1、项目初步定位

1.1勘查调研

包括：现场勘查、成本调研、宗地周边及区域细分市场研究、客户市场研究等，确定目标市场，进行初步市场定位。

1.2项目分析及定位

竞争市场研究，确定竞争对手和明确主要竞争策略；项目条件分析、项目价值判断；项目成本分析、发展商资源分析、明确品牌目标和经济目标；确定客户、产品(档次、风格、物业类型、户型)、服务、价格初步定位。

1.3概念规划方向比选

根据对产品的预期目标确定规划概念设计任务书，根据产品风格和设计方向选定规划设计单位来进行前期规划设计，通过规划概念的比较和研究，解决好项目和地形之间，项目和城市之间，项目内部的各种流线之间的关系，平衡景观空间安排，选定规划设计最终方向。可通过设计招标方式实现上述比较和规划设计方向的确定。

2、产品策划规划

2.1补充调研

通过补充调研如下信息：细分市场的供需关系分析、细分市场的客户需求补充调研（如立面风格偏好分析验证、户型需求分析验证、景观偏好分析验证）、专项调研（车位、会所等配套调研），明晰项目所面临的各细分市场的未来竞争态势以及各细分市场客户需求，结合初步定位阶段的勘查调研结果，明确产品策略的方向。

2.2产品策划

产品策划将完成项目的基本定义，包括市场的定位、产品的实现形式和产品的各项品质标准。在项目初步定位的基础上，产品策划是对项目初步定位的深化和修订。根据项目初步定位的基础，开始对项目的用户进行深化定位，在此基础上对目标客户进行产品利益需求识别和产品风格、精神需求识别，提出产品设计建议，包括总体定位，项目的规划建议，楼栋单体建筑建议：平面户型概念和标准、单体立面风格建议等，首期及物业管理建议，示范区建议。

2.3项目规划设计修正

依据产品策划的输出成果：《产品设计建议》，由概念规划方向比选阶段选择的设计单位进一步根据建议修正规划。

2.4成本测算

依据修正后的规划方案，成本进行目标成本第一稿测算。对项目下一步设计提出成本目

标。

2.5开发规划

依据市场和项目条件提出项目开发节奏、分期计划以及销控初步策略。为销售收入预测、成本支出预测、现金流预测提供依据。

2.6经济测算

依据上述开发规划，对销售收入、成本支出、现金流进行预测，并进行项目财务初步规划，包括项目的经济技术指标，成本指标，销售指标和销售收入表、成本表、项目损益表和现金流量表，力求平衡财务指标和项目品牌指标关系。

(三)、设计管理

1、方案设计

项目策划阶段成果文件(产品定位策划报告\\项目概念规划)通过内部评审后，在规划的基础上，提出设计任务书及阶段图纸设计深度要求，指导设计单位针对项目产品功能和项目的竞争性、产品的舒适性及艺术性进行深化设计，通过多轮方案的比较，确定建筑立面风格、平面布局、功能分配以及材料选择方案等。建筑方案设计任务书是这个阶段的关键指导文件，统筹项目方案设计过程。

2、初步设计

初步设计是建筑设计的一个中间阶段，设计深度界于方案与施工图之间，他的作用是1、能以此作为施工图设计的依据；2、能进行结构优化，审核是否符合设计限额要求；3、能

进行工程概算；4、是能进行大行材料设备的定货。

在总平面图设计、建筑空间平面设计、建筑结构与建材的选择、工艺技术方案选择以及设备的选型与设计等过程中，通过技术经济分析和多方案的比选，从而达到设计产品技术先进、稳妥可靠、经济合理。深化设计方案，监控建筑细部设计，解决好建筑专业同其它专业之间的相互关系，同时为施工提前解决一些技术难题。根据长期实践经验，进行局部标准化设计和管理，从而规避后期施工中容易出现的问题或难题。

结构专业初步设计：结构设计是项目成本的主要环节，该阶段的结构初步设计是项目结构成本控制的核心阶段，结构专业初步设计主要是解决重要结构方案问题，从结构系统上降低成本，并在满足建筑空间的结构要求，优化结构做法。

水电专业初步设计：从项目品质和成本出发，确定项目专业的设计技术标准，解决建筑平面和电气设备专业的矛盾和问题，确定强电、弱电系统和设备专业系统的方案；初步确定系统的分期和分区，包括机房的配置建筑布局，确定各种电气、给排水、通风、空调负荷的处置方案；初步确定综合管线路由和进出口标高，确定设备电气专业的设计技术配置标准。

3、施工图设计

以施工图设计指引来规范和标准化建筑做法，形成公司内控标准，统一施工图设计质量，并通过规范的施工图审查指引来指导设计管理人员对施工图图纸逐条进行审查，把经验都落在施工图审查指引中，最大化规避后续因施工图设计质量问题带来的设计变更，从设计源头控制成本和后续的动态成本增加。

4、景观设计

景观设计分：概念方案、深化方案和施工图设计三个阶段。

在项目规划阶段，景观从空间分布角度参与项目规划，使得项目整体空间布局更为合理舒适。

在规划阶段确定下来的景观空间布局基础上进行景观概念方案设计，首先定制准确的项目景观竞争策略，从设计、营销、成本三个角度对景观风格、空间分配等方面进行把控，为项目创造独特的景观品牌竞争力，从而提升整个产品的价值。同时通过对设计、材料、成本等的有效管理来实现项目的经济利益最大化，全程综合考虑设计、材料、成本、营销等各个维度对于景观价值的影响。关注客户情感需求和行为模式，创造符合客户行为和偏好的景观方案，使景观为项目带来具有持久生长力的品牌价值。

深化方案阶段管理重点在细部设计做法的合理性及经济型上，对细部设计进行审核，平衡效果和成本。

5、室内设计

室内设计展示是一种直接给客户带来体验感受，刺激客户对高品质生活的渴望，带来快速成交的有效方式，已被普遍利用。室内设计展示主要包括：公共空间（售楼处\\会所、大堂、电梯厅、走廊、楼梯）和室内空间两部分。

室内设计包括：概念策划、方案设计、施工图设计、配饰设计四个阶段。

概念策划：从市场、客户角度提出室内风格建议，纳入设计任务书中，设计单位依据任务书要求进行概念策划，解决室内流线、功能空间、材质和整体视觉效果等主要问题。

室内方案设计：将根据设计概念，落实设计成本目标，把关风格和各种装修做法，控制关键节点，协调各专业设计保证室内设计顺利进行，解决室内功能合理分布。

室内施工图设计：重点在于审核施工图中各节点的施工细节、方式、使用材料及尺寸，平衡其成本与效果。

6、材设部品选型定板

合理地安排材设部品的价值规划，有目的的针对竞争项目及项目所在市场进行考察，分析材料标准，根据项目的方案设计情况，制定项目主要材设部品的工作计划，在项目的成本框架下通过对显性成本和隐性成本的构成进行合理分解，完成方案阶段主要材料的材料表。

采购人员依据此材料表进行深入的市场调研，并初步选择供应商，提供样板，设计人员确定样板，在施工图设计结束前完成全部材设部品的定板工作。然后开始依据合同目标成本和采购计划进行采购招标工作，采购计划的编制依据是材设部品的进场计划。

(四)、成本管理

1、成本数据库建立

成本数据库包括：成本指标数据、项目成本数据、材料设备数据；成本管理应该是一个闭环，新项目的成本测算需参照企业历史积累下来的成本数据库，项目结案后又需进行成本分析，并入成本数据库。通过成本分析提炼各类通用技术指标，记录历史项目材料设备类信息，为新项目材料选型和经济指标设定做参考。并随时跟进材料设备市场价格，记录入库。

2、目标成本形成

随着设计的不断深入，目标成本逐渐明晰并确定。从项目策划阶段的目标成本测算第一稿到方案设计阶段的目标成本测算第二稿再到初步设计的目标成本测算第三稿，最后到施工图预算后对目标成本的最后一次调整。根据成本管理的能力可把第三稿定位为目标成本，不在施工图预算后对目标成本进行调整。

目标成本管理重点需关注如下工作：

统一成本科目：规范公司成本科目，保证成本测算不遗漏，利于各项目成本的横向

比较，并更好的与财务对接；

标准化成本测算表：形成公司统一的成本测算表和操作指引，控制成本测算不遗漏，推进成本管理的规范化和标准化。

3、目标成本分解

对历史项目的工程分判进行分析和总结，讨论确定新项目的工程分判方式，并在此分判方式基础上进行合同规划，并把项目建安成本目标合理的分解到各类合同中去，用以指

导招标及合同签订工作，保证项目发展总成本目标的实现。

4、动态成本管理

动态成本管理的目的是为了及时发现项目实际成本与成本目标的偏离，并预警，以供公司领导及时了解并掌握项目成本实际状况，确保成本利润率的实现。

动态成本管理的工具：《动态成本监控表》、《设计变更及签证管理台帐》、《成本月报》、《成本支出表》、《常用材料价格跟踪表》。成本人员通过上述工具进行动态成本的实施监控。

5、责任成本管理

责任成本管理的目的：确保目标成本的实现，明确成本责任人、为绩效考核提供量化依据。

依据公司内部设定的责任成本分解原则进行分解，形成《目标成本责任分解表》，并把责任成本管理与绩效考核管理体系进行挂钩，确保责任成本的落实。

6、项目成本分析

对已结案项目进行成本分析，规范项目成本分析的范围、方法及口径，为实现公司

各项目成本数据的横向对比建立同一平台，实现成本信息共享，规范项目各项技术、经济指标提炼方法，为后期新项目成本估算提供有效支持。

主要从单体工程、基础工程、景观工程、配套工程和前期费用五大项分别进行分析，并汇总后进行项目成本组成分析，录入项目的材料价格信息。形成完成的项目成本数据，并入成本数据库中。为新项目成本管理提供支持。

(五)、营销与销售管理

1、外部专业单位招标

营销管理阶段外部专业单位（广告设计单位、销售代理公司、各类顾问机构、制作单位等）招标管理工作的重点在于设计适合企业的招标管理流程、拥有各类专业单位数据库并对其有较深了解、选择适合的外部单位入围，从源头把握中标单位质量。并建立起内部的评价标准及评价决策体系，强调科学评价与决策。

2、组织、渠道建设

营销与销售管理工作的管控形式和组织架构的搭建将是决定营销与销售管理工作权责分判的根本，应当首先从根本上进行梳理，设计适合现状的项目销售中心的组织形式和管控形式。对于外销项目销售渠道的建设和销售中心的组织及管控形式将更为重要。

3、营销策划

3.1营销推广策划

通过项目分析提炼价值点，并结合目标客户需求点分析，找到彼此的切合点，以此衍生出项目推广的主题，确定项目的主调，建立项目品牌，设计项目品牌形象（案名、LOGO、VI等）。并策划项目品牌的推广方式、渠道，以及分阶段的主题、推广方式的利用。

在此基础上进行营销费用的拆解和规划，把整体的推广思路分解到年度、季度和月度的推广计划进行控制，并计划结合费用预算的方式去控制营销费用目标。在既定的成本目标下完成推广工作，平衡成本与效果。

通过销售终端来反馈推广效果，并对每次推广方案进行后评估，动态地调整项目推广的策略和推广的通道，最终提升产品的销售业绩和项目品牌价值。

3.2价格策划

参考市场，以实现开盘销售目标为前提，依据客户积累量和梳理的结果进行价格策划，并依据确定的价格策略去设计价单，以价格这一手段去调整客户的购房偏好。现场的客户引导工作是贯穿整个销售管理始终的，价格释放后进行最后一次客户需求的梳理和引导，并将信息反馈回来，对价格进行最后一次微调。这将最终确保销售目标的实现。

4、示范区设计与包装

通过现场的建筑、室内、景观的对外展示来集中体现产品风格与品质，给客户以实际的体验，让每个细节打动客户，给客户以未来高品质生活的梦想和冲动，从而达到促进销售的目的。

示范区设计与包装管理的重点在于从客户需求和偏好出发，通过设计与施工来实现和满足。其中设计单位、包装公司的供应商数据库管理以及合理的选择机制将对最终成果从根源上产生影响。是需要关注的重点之一。

5、销售策划及管理

5.1销售物料准备

销售物料是项目整体形象展示的一部分，客户体验的一个细节之一。准备物料过程中需重点关注：销售物料传递的信息是否与产品相符，是否埋有将来引起客户投诉或诉讼的隐患；销售物料传递形象信息是否与项目品牌形象相符；销售物料是否能提升客户的体验感受。

5.2客户管理及梳理

建立销售现场的客户管理系统，以此为工具积累客户信息，便于日常的客户跟踪和客户梳理工作。并根据不同节点设计梳理方案（样板间开放、会员卡办理、价格释放等），客户梳理结果（客户信息、客户关注点、客户意向）作为一种信息反馈，以调整营销推广工作，也作为价格策划工作的信息支持。

5.3销控策划

根据市场的变化以及项目的实际情况对项目策划阶段初步确定的销控策略进行调整，深化销控策略，主要包括：整体推盘节奏、分期开工\\销售规模及计划、推盘策略与价格策略之间的对应关系。

5.4开盘方案策划

根据市场以及客户情况，设计开盘方式（排号、摇号？），并以此开盘方式设计开盘流程及各节点的控制标准，形成完整的开盘活动方案，包括：开盘客流动线设计、各区域划分设计、选房流程设计、人员配置方案设计、物料清单、各关键节点控制方案、预案设计、销控信息传递方式设计等。方案需关注选房流程及销控节点的控制。选房流程应确保一房不能出现二卖的冲突，也尽量规避占着房源不签认购书情况。认购书签订要注意不得有修改。

(六)、工程管理

1、工程管理策划

设计公司内部的工程管理策划标准模板，并进行新项目的工程管理策划工作。

2、工程节点审查

 派出项目评估专业小组，为客户提供项目监察、评估服务，包括工程质量、进度和

现场安全管理及项目管理状况。

 施工期前两个月每月审查评估1次，每次花一个工作日完成工地现场审查，审查之

后，需递交的专业报告。

(七)、税务筹划

企业开展税务筹划，也是追求自身经济效益的必然需要，运用税务筹划所节约的税款支付是直接增加企业净收益的有效途径，与降低其他经营成本具有同等重要的经济意义房。地产企业税务筹划分三个层面：

 企业发展战略层次的税务筹划，包括设立新企业、购并他人企业、企业分立、单独向政

府提出优惠申请等环节。应由企业股东会或董事会与财务部门负责；

 企业内部具体经营层次的税务筹划，包括企业采购、日常成本费用管理、企业销售、利

润分配、投资与融资等环节。应由企业财务及各部门配合完成；

 企业理财层次的税务筹划，包括收入及扣除项目的具体操作、各种涉税会计的处理等环

节。由企业财务部门与管理层负责。

从土地获取阶段开始介入，市场定位和设计阶段、项目工程管理阶段、销售阶段、完工阶段和物业管理阶段均需通盘考虑税务筹划，以直接增加企业净收益。

三、运营顾问合作方式

1、方式一：运营节点顾问

从项目获取阶段开始介入，进行论证分析，提供投资决策建议。

以顾问、专家形式参与控制项目开发各关键节点工作质量，为客户提供决策支持，配备各业务口专家团队：项目策划专家、营销策划专家、设计专家（建筑、景观、结构、水电、暖通）、成本专家、工程专家。根据业务进展情况安排不同专家团队入场，专家团队均来自一线城市标杆企业，各节点操作方式参照上述所示，紧跟标杆企业操作水准。让一线城市标杆企业业务领导人来协助并指导您的项目运作，并通过手把手指导配合内训的方式帮您快速的提升团队的业务管理水平。我们将组织专家团队共同为您量身定做一套符合企业实际运行状况的各口业务管理流程，在提供节点业务顾问的同时，运行实施流程，并依据实施情况调整优化流程。

税务筹划专家从土地获取阶段开始介入一直到完工后的物业管理阶段结束，进行项目开发全程的税务筹划工作。

运营节点顾问关系图

开发商培训服务商管理顾问博志成运作业务顾问项目博志成

下表是历史项目运营节点顾问合作权责描述案例，具体合作方式需根据不同企业特点个性化设置。

运营节点顾问合作权责描述——某项目案例

关键节点（一级）关键节点关键节点（三级）（二级）调研分析、价值评估、模式比选、项目论证客户定位、产品建议、概念草案、成本\\经济测算、发展建议项目初步定项目分析及定位位概念规划方向比选补充调研项目策划产品策划产品策划规项目规划设计修正划成本测算开发规划主导、指导、主笔配合、参与、学习主导、指导、主笔客户经济测算方案设计初步设计施工图设计设计管理景观设计室内设计材设部品选型定板成本数据库建立目标成本形成目标成本分解成本管理动态成本管理责任成本管理项目成本分析外部专业单位招标组织、渠道建设营销推广策划营销策划营销与销售管理价格策划示范区设计与包装销售物料准备销售策划及客户管理及梳理管理销控策划配合、参与、学习主导、指导、主笔主导主导主导指导、协助指导、设计顾问配合、参与、学习主导、指导、主笔主导主导协助主笔配合、参与、学习主导、指导主导建议主导指导、设计顾问开盘方案策划工程管理策划工程管理工程节点审查土地获取阶段、市场定位和设计阶段、项目工程管理阶段、销售阶段、税务筹划完工阶段、物业管理阶段税务筹划顾问配合主导、指导、主笔配合、参与、学习主导、指导、主笔 2、方式二：运营管理代理

从项目获取阶段开始介入，进行论证分析，提供投资决策建议。

客户将项目策划、设计管理、成本管理等工作部分或者全部外包给。拥有项目策划、设计、成本三大业务的部分或者全部决策权，并对项目未来收益直接负责，承包销售代理业务，全权负责营销与销售管理。

税务筹划专家从土地获取阶段开始介入一直到完工后的物业管理阶段结束，进行项目开发全程的税务筹划工作。

运营管理代理合作权责描述—示例

关键节点（一级）关键节点关键节点（三级）（二级）调研分析、价值评估、模式比选、客户定位、产项目论证品建议、概念草案、成本\\经济测算、发展建议勘查调研项目策划项目初步定位项目分析及定位与、学习导、主笔、与、学习配合、参导、主笔主导、指配合、参主导、指客户概念规划方向比选补充调研产品策划项目规划设计修正产品策划规划成本测算开发规划经济测算方案设计初步设计施工图设计设计管理景观设计室内设计材设部品选型定板成本数据库建立目标成本形成目标成本分解成本管理动态成本管理责任成本管理项目成本分析营销与销售管理外部专业单位招标监督组织、渠道建设与、学习配合、参与、学习配合、参决策主导、指导、决策主导、指导、决策代理营销推广策划营销策划价格策划示范区设计与包装销售物料准备客户管理及梳理销售策划及管理销控策划开盘方案策划工程管理策划工程管理工程节点审查工程日常管理土地获取阶段、市场定位和设计阶段、项目工程主导、指税务筹划管理阶段、销售阶段、完工阶段、物业管理阶段税务筹划顾问

配合导、主笔配合、参与、学习主导主导、指导、主笔无备注：上述名词解释如下

主导：组织分配资源、控制计划指导：以共同完成工作并结合培训的方式提高客户团队业务管理能力配合：提供帮助、资源以更好完成工作参与：接受分配的工作项，有义务认真负责的完成，并对工作成果负责学习：以认真按照老师指导的方法完成工作的形式学习或参加培训、讨论的形式学习设计顾问：提供各类合作方数据库，设计前编制设计任务书，落实设计思路和要求；并对设计成果进行审核：评审会形式为主、日常邮件、电话沟通为辅建议：对客户提出的方案提供参考意见协助：提供各类合作方数据库和选择建议，协察与招标；提供方法建议并协助落实；主笔：主笔各类方案的编制工作监督：对外包事物拥有监督权，可按照合同约定进行监督管理代理：完全承包，签订代理合同，按照合同约定执行，拥有合同约定范围内的决策权

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