2021年7月第24卷第13期
中国管理信息化悦hinaManagementInformationizationJul.袁2021灾燥造援圆4袁晕燥援13对新租赁准则变化的分析
陈玮琳
渊枣庄学院审计处袁山东枣庄277160冤
［摘
要］2018年袁财政部发布新的租赁会计准则袁对租赁的定义尧承租人的会计处理等方面做出重大调整遥文章主要针对上
述变化进行深入分析遥
［关键词］租赁曰已识别资产曰控制
doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2021.13.025［中图分类号］F233［文献标识码］A［文章编号］1673-0194渊2021冤13-0058-03园引言
号要要要租赁曳遥与原准则相比袁新租赁准则最大的变化在于院淤完善了租赁的定义袁增加了租赁识别尧分拆尧合并等内容遥于承租人会计处理不再区分经营租赁和融资租赁袁而是采用单一的会计处理模型袁除釆用简化处理的短期租赁和低价值资产租赁外袁对所有租赁均确认使用权资产和租赁负债袁参照固定资产准则对使用权资产计提折旧袁采用固定的周期性利率确认每期利息费用遥出租人租赁仍分为融资租赁和经营租赁两
盂改进承租人后续计
量袁增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理遥本文主要针对上述变化进行深入分析遥员
对租赁定义的分析
根据新的租赁准则袁租赁是指在一定期间内袁出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同遥如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价袁则该合同为租赁或者包含租赁遥在合同开始日袁企业应当评估合同是否为租赁或者包含租赁遥一项合同要被分类为租赁袁必须满足三个要素院一是存在一定期间曰二是存在已识别资产曰三是资产供应方向客户转移对已识别资产使用权的控制遥其中袁已识别资产是本次租赁准则修订新出现的概念袁可以通过以下几个方面判断合同中是否存在已识别资产遥
渊员冤已识别资产通常由合同明确指定袁也可以在资产可供
圆园员愿年员圆月袁财政部修订印发新的叶企业会计准则第圆员
的规格来识别该汽车遥
一层冤袁则该部分产能属于已识别资产遥如果资产的某部分产能部分不属于已识别资产袁除非其实质上代表该资产的全部产
渊圆冤如果资产的部分产能在物理上可区分渊例如袁建筑物的
与其他部分在物理上不可区分渊例如袁光缆的部分容量冤袁则该能袁从而使客户获得因使用该资产所产生的几乎全部经济利益的权利遥例如院客户载与供应商再签订了为期五年的合同袁通过供应商再的管道将石油从粤国运输到月国遥合同规定袁客户管道的该部分产能是已识别资产遥原因在于院虽然怨缘豫的管道产能与管道的剩余产能在物理形态上不可明确区分袁但其代表了整个管道的几乎所有产能袁从而客户载有权从该管道的使用中获取几乎所有的经济利益遥
渊猿冤即使合同已对资产进行指定袁如果资产供应方在整个载将有权在整个合同期限内使用怨缘豫的管道产能遥在本例中袁
大类袁分别采用不同的会计处理方法遥.com.cn. All Rights Reserved.使用期间拥有对该资产的实质性替换权袁则该资产不属于已识别资产遥原因在于院如果资产供应方在整个使用期间均能自由替换合同资产袁实际上袁合同只规定了满足客户需求的一类资产袁而不是被唯一识别的一项或几项资产遥例如院甲公司是一家便利店运营企业袁与某机场运营商乙公司签订了使用机场内某处商业区域销售商品的猿年期合同遥合同规定了商业区域的面积袁商业区域可以位于机场内的任一登机区域袁乙公司有权在整个使用期间随时调整分配给甲公司的商业区域位置遥甲公司使用易于移动的自有售货亭销售商品遥机场有很多符合合同规定的区域可供甲公司使用遥在本例中袁乙公司在整个使用期间有变更甲公司使用的商业区域的实际能力遥机场内有许多区域符合合同规定的商业区域袁乙公司有权随时将甲公司使用的商业区域的位置变更至其他区域而无须甲公司批准遥乙公司通过替换商业区域获得经济利益遥因为售货亭易于移动袁所以乙公司变更甲公司所使用商业区域的成本极小遥乙公司能够根据情况变化最有效地利用机场登机区域袁因此乙公司能够通过替换机场内的商业区域获益遥甲公司控制的是自有的售货亭袁而合同约定的是机场内的商业区域袁乙公司可随意变更该商业区域袁因此乙公司有替换甲公司所使用商业区域的实质性权利遥
客户使用时隐性指定遥例如院客户载与供应商再签订了为期五
年的一辆汽车的使用合同遥合同中规定了汽车的规格渊品牌尧类型尧颜色尧配置等冤遥在合同开始时汽车还没有制造完成遥在本例中袁汽车是一项可识别资产遥原因在于院虽然在合同开始时不能识别该汽车袁但很显然袁在租赁期开始时其是可以识别的遥在汽车可供客户使用渊即在生效日期内冤时通过隐含指定
［收稿日期］2021-01-04
［作者简介］陈玮琳渊1975-冤袁女袁山东临沂人袁高级会计师袁主要研究方向院高校财务审计袁内部控制遥
58/CHINAMANAGEMENTINFORMATIONIZATION会计研究
因此袁尽管合同具体规定了甲公司使用的商业区域的面积袁但合同中不存在已识别资产遥圆
客户是否控制已识别资产使用权的判断
新租赁准则规定院为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利袁企业应当评估合同中的客户是否有权获得在使用期间因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益袁并有权在该使用期间主导已识别资产的使用遥对野控制冶这一概念的理解袁合并报表尧收入尧租赁准则分别做出了不同的规定遥
渊员冤合并报表准则对控制的定义为院投资方拥有对被投资
付的租赁付款额越渊固定付款额及实质固定付款额原租赁激励额垣部分可变租赁付款额垣预计将会被行使的购买选择权的行权价格垣预计将会被行使的终止租赁选择权所需支付的款项垣承租人担保余值下预计应支付的款项冤原截至租赁期开始日已支付的租赁付款额遥对尚未支付的租赁付款额进行折现时袁承租人应当采用租赁内含利率作为折现率曰无法确定租赁内含利率的袁应当采用承租人增量借款利率作为折现率遥账务处理如下院
借院使用权资产咱倒挤暂
租赁负债要要要未确认融资费用咱未来期间的租赁付款
额原未来期间的租赁付款额现值暂
贷院租赁负债要要要租赁付款额咱未来期间的租赁付款额暂银行存款咱租赁期开始日或之前支付的租赁付款额垣
初始直接费用原已收的租赁激励暂
例如院圆园圆园年员圆月猿员日袁甲公司由于业务规模的拓展袁就某栋办公楼与乙公司签订租赁合同袁相关业务资料如下院
渊员冤该合同租赁期限为圆园年渊即圆园圆员年员月员日-圆园源园
方的权力袁通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报袁并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额遥该定义的
两个关键点为院淤因涉入被投资方相关活动而享有可变回报遥于拥有对被投资方的权力袁并且有能力运用该权力影响其回报金额遥
从中获得几乎全部的经济利益袁也包括有能力阻止其他方主导能力尧主导该商品的使用尧获得几乎全部经济利益遥
渊圆冤收入准则对控制的定义为院能够主导该商品的使用并
年员圆月猿员日冤袁并拥有缘年的续租选择权遥租赁价款为猿园园园万元遥续租期间为每年员圆园万元遥圆园圆员年员月员日袁甲公司预付了怨园园万元租赁费袁剩余款项每年年末支付租金员园缘万元袁甲公司无法确定租赁内含利率袁其增量借款为缘豫袁同时合同约定袁若甲公司在租赁期第一年营业销售额达到缘园园园万元以上袁则甲公司需在第一年年末额外支付员缘万元租赁费用遥
渊圆冤甲公司为获得该项租赁袁发生初始直接费用缘万元袁以
该商品的使用并从中获得经济利益遥该定义的三个关键点为院
渊猿冤租赁准则对控制的定义为院客户有权获得在使用期间
因使用已识别资产所产生的几乎全部经济利益袁并有权在该使用期间主导已识别资产的使用遥该定义的两个关键点为院获得
例如院甲公司渊客户冤与乙公司渊供应方冤签订了购买某一新太阳能电厂圆园年生产的全部电力的合同遥合同明确指定了太阳能电厂袁且乙公司没有替换权遥太阳能电厂的产权归乙公司所有袁乙公司不能通过其他电厂向甲公司供电遥太阳能电厂在建造之前由甲公司设计袁甲公司聘请了太阳能专家协助其确定太阳能电厂的选址和设备工程遥乙公司负责按照甲公司的设计建造太阳能电厂袁并负责电厂的运行和维护遥关于是否发电尧发电时间和发电量无需再进行决策袁该项资产在设计时已经预先确定了这些决策遥在本例中袁合同明确指定了太阳能电厂袁且乙公司无权替换袁因此合同存在已识别资产遥由于太阳能电厂使用目的尧使用方式等相关决策在太阳能电厂设计时已预先确定袁因此袁尽管太阳能电厂的运营由乙公司负责袁但是该电厂由甲公司设计这件事赋予了甲公司主导电厂使用的权利袁甲公司在整个圆园年使用期有权主导太阳能电厂的使用遥因此袁在评估客户是否有权主导资产的使用时袁除非资产渊或资产的特定方面冤由客户设计袁企业应当仅考虑在使用期间对资产使用做出决策的权利遥如果客户仅能在使用期之前指定资产的产出而没有与资产使用相关的任何其他决策权袁则该客户享有的权利与任何购买该项商品或服务的其他客户享有的权利并无不同遥猿
出租方的会计处理
新租赁准则规定院租赁负债应当按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量袁租赁期开始日或之前支
几乎全部经济利益尧主导已识别资产的使用遥.com.cn. All Rights Reserved.银行存款支付遥作为对甲公司的激励袁乙公司同意于租赁期开
始日补偿甲公司圆万元的佣金遥甲公司向乙公司提供担保承诺袁担保余值金额为圆园万元袁甲公司预计该商业楼在租赁期结束时的公允价值为猿园万元遥该房地产预计尚可使用年限为猿园年遥租赁期开始日袁甲公司评估将不会行使续租选择权遥
假定不考虑其他因素袁已知院渊孕辕粤袁缘豫袁圆园冤越员圆援源远圆圆曰渊孕辕云袁缘豫袁圆园冤越园援猿苑远遥
渊员冤若甲公司第一年营业销售额未达到缘园园园万元袁计算渊圆冤若甲公司第一年营业销售额达到缘园园园万元以上袁计
甲公司因该租赁合同确认的使用权资产及租赁负债袁并编制圆园圆员年的会计分录遥圆园圆员年的会计分录遥
算甲公司因该租赁合同确认的使用权资产及租赁负债袁并编制
甲公司确认的使用权资产越怨园园垣员圆援源远圆圆伊员园缘垣缘原圆越
圆圆员员援缘猿渊万元冤曰确认的租赁负债越员园缘伊员圆援源远圆圆越员猿园愿援缘猿渊万元冤遥相关会计分录如下院
借院使用权资产贷院银行存款
圆园圆员年员月员日袁租赁期开始日院
圆圆园愿援缘猿
租赁负债要要要未确认融资费用苑怨员援源苑
怨园园
圆员园园
租赁负债要要要租赁付款额借院使用权资产猿渊缘原圆冤贷院银行存款
猿
CHINAMANAGEMENTINFORMATIONIZATION/59
2021年7月第24卷第13期
中国管理信息化悦hinaManagementInformationizationJul.袁2021灾燥造援圆4袁晕燥援13问题研究长租公寓“爆雷”
刘
果
渊贵州财经大学袁贵阳550025冤
［摘
要］经济的高速发展导致我国的流动人口剧增袁租房需求持续走高遥但是袁目前租赁市场的法律法规还存在缺陷袁房东
和房客签约期内双方的基本权益得不到保障袁更没有专门的法规处罚租赁中的违规行为袁长租公寓行业的违规成本低袁所以
才会频频出现类似蛋壳公寓野爆雷冶这样的事件遥文章将对长租公寓野爆雷冶的原因进行分析袁讨论长租公寓是如何利用租金贷的杠杆作用袁快速扩张资本市场的袁这场资本游戏为何又迅速走向瓦解遥最后袁针对这些问题提出一些建设性的建议袁希望对我国长租公寓行业的可持续性发展有所帮助遥［关键词］长租公寓曰租金贷曰杠杆
doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2021.13.026］F275［］A［中图分类号文献标识码［文章编号］1673-0194渊2021冤13-0060-03园引言
根据分布的位置是否集中袁长租公寓划分为分散式和集
理有限公司的一个品牌袁目前其租房业务遍及全国十余个城市遥圆园圆园年员月员苑日袁蛋壳公寓仅仅发展了缘年就在美国实现了陨孕韵袁万众瞩目下袁成为2020年登陆纽交所的第一支中概股遥
新冠疫情期间袁蛋壳公寓道德绑架业主袁要求他们积极响应国家号召予以野免租冶袁但是私底下却对租客收取租金袁被指野吃相难看冶遥到了2020年员园月袁各大社交平台尧财经网站纷纷传出蛋壳公寓高层野跑路冶等信息袁公司的官方微博发文迅速否认了这些消息遥而最近袁由于蛋壳公寓现金流出现了问题袁无法承担房租费用袁房东自觉利益受损袁就开始采用非法手段赶人袁大量的租客面临露宿街头的窘境遥截至圆园圆园年员员月袁蛋壳经营的房源总数超过源园万遥即使按照最低标准一套公寓一个住户来算袁蛋壳这次涉及的用户最少也有愿园多万人遥
从股票行情来看袁蛋壳公寓的股价波动惨不忍睹袁自2020年员月上市以来一路狂跌遥截至2020年员圆月员远日收盘袁其股价已经从上市初的员猿援缘美元跌至圆援愿愿美元遥不仅如此袁公司财务数据也很惨淡袁蛋壳公寓三年亏损远猿亿元袁即使经历过八轮融资袁获得了大量的资本野输血冶袁也无法填补其每年野蛮扩张尧
中式两大类袁是国家大力支持住房租赁后发展起来的一种新型商业模式遥依托互联网技术的高速发展袁长租公寓得以通过线下收房尧线上租房实现便捷经营遥传统的房屋租赁市场信息透明度低袁房东和房客需要花费较多的时间线下交流袁而长租市场的产物咱员暂遥但在圆园圆园年以来袁多家长租公寓相继因为资金
.com.cn. All Rights Reserved.公寓打破了这一传统袁简化了租房烦琐的流程袁是新时代租房
链断裂而野爆雷冶袁蛋壳公寓作为长租公寓行业的明星企业袁因房东集体维权尧房客露宿街头等事件引起社会广泛关注遥2020年员圆月猿日袁一则标题为野广州蛋壳公寓一租客因被房东驱赶而坠楼自杀冶的新闻再次把长租公寓推上风口浪尖遥蛋壳公寓2020年1月份才在美国上市袁为何仅仅不到一年的时间就野爆雷冶袁市值蒸发上亿美元呢钥本文将对这个问题进行研究袁希望对读者有所启示遥员
长租公寓爆雷
圆园员缘年员月袁蛋壳公寓在北京成立袁是隶属紫梧桐资产管
［收稿日期］2020-12-17
圆园圆员年员圆月猿员日袁资产负债表日院借院管理费用员员园援缘愿借院财务费用贷院租赁负债借院租赁负债贷院银行存款
贷院使用权资产累计折旧
远缘援源猿员园缘员园缘
员员园援缘愿
主要参考文献
咱员暂冷琳援新债务重组准则执行中的三个问题咱允暂援财会月刊袁圆园圆园渊圆员冤院咱2暂冷琳援例解租赁准则执行中的疑难问题咱允暂援财会月刊袁圆园圆园渊圆源冤援圆园圆园渊猿远冤院员圆原员猿.远缘原远怨援
远缘援源猿渊员猿园愿援缘猿伊缘豫冤
咱3暂于洪玲援新租赁准则对承租人企业的影响分析咱允暂援中国集体经济袁
60/CHINAMANAGEMENTINFORMATIONIZATION