竣工验收备案表的重要性及房屋交付注意事项

商品房竣工验收备案表》虽是房地产商自己填写，但要得到有关部门竣工验收备案表《同意备案，是需要向备案部门提供规划、消防、环保、城市建设购房人档案管理、人防等部门出具的认可文件或者准许使用文件的，购房人可由此知道房地产商所交付的房屋是否符合原来规划的要求。并检查上面是否有备案部门同意备收房时一定要看到备案表的正本，案的签署和公章。》等法律都规定了建筑合同法、竣工验收备案表——《建筑法》《工程竣工经验收合格后，方可交付使用，这是国家强制性规范。依据建筑标志是取得《我国目前的房屋经过验收和验收合格的有关规定，，因此，出卖人在交付房屋时，应向买受人出示竣工程竣工备案表》生的工验收备案表原件，否则，买受人有权拒绝交接，由此产如果出卖人交付的商品住宅未能取得竣逾期交房责任由出卖人承担。其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷工验收备案表，，同时，竣工验收备案表直接关系到房（但并不代表就一定有缺陷）房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，产证则始终无法办理。根据建设部制定的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备竣工验收备案表

通常包括以下内案管理暂行办法及省市的有关规定，容：、工程的基本情况，包括项目名称、地址、规划许可证号、施工1建设、勘察、(许可证号、工程面积、开工时间、竣工时间、各单位

、勘察、设计、施工、设计、施工、监理、质量监督等单位)名称；2）工程竣（1监理单位意见；3、竣工验收备案文件清单，主要包括：

设计、项，其主要内容为室内环境检测报告和勘察、工验收报告，分5工程验收等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣施工、、工程））规划许可证和规划验收认可文件；2（3工验收原始文件；（）消防部）工程施工许可证或开工报告；（54质量监督注册登记表；（）建设工程档案预验收意见；门出具的建筑工程消防验收意见书；（6住宅使用说明书；（（7（）、工程质量保修书；8）住宅质量保证书；9））房屋（10）建设单位与施工单位双方已签署意见的

竣工结算；（11）（12建筑工程和市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；质量监督站在收到建设单位报规章规定必须提供的其他文件。法规、应当在工程竣工验收备案表上送的竣工验收备案文件并验证齐全后，证明文件齐全有效的，对符合条件、签署文件收讫，加盖备案专用章；日内按程序办理竣工验收备案。这时，共计15应当收到申请之日起《竣工验收备四页的竣工验收备案表才是一份完整的备案表。另外，案表》上的每一项都必须报主管部门备案，例如消防设施等。缺少任《竣工验收备案表》何一项，买受人不能接受。需要注意的是，

、设计、施工、监理及有关建设行政机关各方，只是建设（开发商）就完工的建筑物的施工是否符合相关法律法规和设计所作的验收报

如果该商品房确有质量问题，告，并不能证明该建筑物没有质量问题，全部整改主管单位可以收回备案表，责令建设单位按要求进行整改，》是开发商商品房买卖合同《完毕后重新组织工程竣工验收。同时，

是否具备交与购房人签署的，开发商交付的房屋是否符合合同要求、

购房者收房步骤付条件，也需要购房人来验收确认。一、购房者收到交房通知单后的收房步骤：、房屋的《住A在规定的时间去物业部门查看资料，资料包括：1.、；D《竣工验收备案表》《住宅使用说明书》宅质量保证书》；B、；C、 (面积实测报告书；E、管线分布竣工图水、强电、弱电、结构)；

购房者会同物业验房，验房标准根据《商品房买卖合同》的约2.室内有害气验房范围包括房屋及附属设施质量、定和相关法规规范，购房者就验收中存在的问题提出体是否超标及小区环境等； 3.开发商在质询、改进意见或解决方案，物业予以认可签字； 4. 一定期限内解决验房中存在的问题后，再次发出交房通知单；

购房者再次会同物业验房，没有问题，购房者领取住宅钥匙，5. 签署《，商品房交付完成。住宅钥匙收到书》和《入住交接单》二、

商品房交付中的注意事项、购房者在查看房屋资料时，房屋的《住宅质量保证书》和《住1宅使用说明书》原件是可带走的，管线分布竣工图有时也是附在《住《竣宅使用说明书》原件需仔细，中。购房者查看《竣工验收备案表》按照有关规定，工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，缺少任何一项该楼盘都不表上的每一项都必须报有关主管部门备案，能入住。，领2.购房者在没有验收房屋之前，不能签署《住宅钥匙收到书》取住宅钥匙，办理入住手续。因为根据《关于审理商品房买卖合同纠．

的规)下称商品房买卖司法解释纷案件适用法律若干问题的解释》(因此领取住宅钥匙以后验房发现“交钥匙”就算房屋交付使用。定，，

而没有逾期交房的压问题，开发商只承担房屋质量包修责任 力。购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房3.屋。在交房条件满足的情况下，只要开发商依约发出了交房通知，即在开发商使你没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。是否追究以及何时追究开已经逾期交房且不存在免责事由的情况下，发商违约责任完全是购房者自身的权利，除购房者明确表示放弃外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商违约责任。商品房交付过程中，购房者验房的标准依据是《商品房买卖合4.同》和房屋

建筑方面的法律及规范，因此《商品房买卖合同》中的约定就极为

关键。三、商品房交付中的法律问题商品房交付中的法律问题主要

涉及到怎样才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不当的责任等问题。 1.商品房“交付使用”。怎样才算商品房“交付使用”，原来各方认识不同，而商品房买卖合同司法解释明确规定，对

房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。

因此，购房者领取住宅钥匙就视为房屋的交付使用。当然，购房者也可在《商品房买卖合同》中另行约定交房的时间和条件。房屋的

交付使用意味着房屋毁损、．

灭失的风险的转移和逾期交付时间的确定。根据有关法律，商品房“交付使用”必须是竣工验收合格后的交付，否则既便开发商向购房者交了房屋钥匙，因为违反法律法规的规定，也不能视为房屋的交付使用。商品房逾期交付的责任2.开发商已经逾期交房，首先开发商

是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的

其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发他商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其

免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。商品房交付不当的责任3.商品房交付不当通常包括两种情形，一种是交付的房屋及其相关资料有瑕疵但能补正的。在此情况下，购房者有权拒绝接受交付，并可要求开发商补正。如因补正而构成逾期交付时，开发商应负逾期交付的违约责任验房的内容：、墙、顶、地饰面工程验收最主要应验空鼓，因为它将直接1．

影响后期装修时的费用，有问题应由开发商负责维修。墙面空鼓回造成后期的开裂、脱落等现象，地面空鼓会影响地砖松动而断裂，木地板会造成松动后的地板异响。对于墙面裂缝要分清原因，通常裂缝可不要求开发商维修，由装修公司施工时处理为好，结构有疑义的裂缝要找专业人士判断。、门窗工程的验收主要看外观的质量，如：框的破损、磕碰、20.1划伤，框的损坏很难恢复原表面质量。玻璃的划伤应在每平米条以内为合格，还应注意中空玻璃的质量，特别在厘

米长310宽冬季玻璃内部有无水迹。、电气部分主要是验电源部

分，弱电这时没开通无法检查，3电源插座接线要正确，不得相零反，特别注意有无接地，无接地要查找原因。、设备部分的检查应由开发商或物业负责最初的实验，并教4 业主会使用后，业主自己在操作。小时放水，245、卫生间的闭水在验房前，应通知开发商提前以便在验房时直接检查，当然也可由装修时的施工队进场后检查，但在此之前卫生间不得放有可能损坏地面的物品。、不宜检查的部分：房屋的面积、房屋结构、屋顶面的防水、6弱电通常在装修结束后统一安装调试。收房要检查的文件：竣工备案表、质量保证书、使用说明书、面积测绘书、管线分布图等。