法律分析：
房地产合作建房合同效力的认定是：
1、未经有批准权的批准，以划拨土地使用权作为投资与他人签订的合作建房合同，合同无效，但在起诉前已办理批准手续的，应当认定合同有效；
2、双方签订的合作合同约定，提供土地使用权的一方不参与经营活动，不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定双方签订的合作合同为土地使用权转让合同。
法律规定，未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。