房产抵押贷款的额度通常受到多方面，主要包括以下几点：
房产价值：银行会根据评估结果确定房产的价值，通常只会放贷款额度的一部分，比如70%或80%。这是为了降低风险，以防房价下跌导致贷款金额超过房产价值。
借款人信用记录：借款人的信用记录对贷款额度也有影响。信用记录好的借款人可能能够获得更高额度的贷款，而信用记录不佳的借款人则可能面临额度。
借款人收入稳定性：银行通常会要求借款人提供收入证明，以确保其有能力按时还款。收入稳定的借款人可能能够获得更高额度的贷款。
贷款用途：不同的贷款用途可能会对额度产生影响。比如购买自住房的贷款通常能够获得较高额度，而投资性贷款可能会受到。
市场和利率：有时候会出台相关房产抵押贷款的额度，而市场利率的变化也会对额度产生影响。
总的来说，房产抵押贷款的额度受到多方面因素的，借款人需要根据自身情况选择合适的贷款额度，并确保能够按时还款，避免风险。
举个例子，小明想要通过房产抵押贷款扩大他的生意，但银行只愿意放贷款额度的60%，因为小明的信用记录不佳，收入稳定性也有问题。小明可以考虑通过改善信用记录、提供更多资产证明或增加收入证明来提高贷款额度。